潍坊昊天项目定位报告主体框架推荐.pptVIP

附加值建议 附加值建议 营销策略 Part Seven 项目发展策略 本项目的发展战略需要解决两个问题 1、如何利用项目的内外部资源，塑造产品的核心竞争力，迅速切入潍坊楼市实现开盘热销和持续热销？ 2、如何控制合理的推售节奏和推售顺序，实现现金流目标和整体收益目标？ 核心竞争力 体验式营销：售楼中心、样板房和景观示范区做销售基础，拉升销量销价和知名度美誉度； 区位地段： 项目发展策略 推盘原则： 以高档产品先行入市，寻找产品差异抢占市场份额，树立项目形象，通过推盘节奏的控制及资源组合，合理的逐步完成项目价格的拉升，以提高销售溢价。 项目推盘原则： 满足不同产品之间的组合，避免产品同质化交叉，扩大客群提高开盘转化率 树立阶段性价格标杆，形成相互间的价格掩护，快速出货 结合楼座情况，以产品价值逐渐实现价格拉伸 推盘原则 推售思路 分批有节奏地切入市场，首批于2012年7月开盘， 采用“低开稳走，均衡去化，全景体验，暴力营销”的策略，周期控制3个月时间。 推盘策略 推售思路 推盘分期 推售思路 推盘节点 推售思路 销售及回款计划表 推售思路 体验营销 营销模式建议 营销中心展示 变售楼处为产品体验中心，加强“情景互动”和“规划体验”单元，给客户带来前所未有的、高层次、高品质的新感官生活体验； 符合项目整体风格和档次：尊贵、典雅、附文化内涵，符合项目整体调性和色彩； 楼体上下双层设计，要求外型恢宏大气，局部异形效果，彰显项目高贵气质； 体验营销 营销模式建议 外庭广场——细节提升品质 绿植金布包裹，红色地毯，营造火爆气氛。设置阳光茶座、雕塑等艺术小品，细节之处，见证项目品质，提升项目品味； 体验营销 营销模式建议 雅致、视觉冲击力强，能够给客户第一感官刺激，优秀的围墙广告能够成功的在客户心目中树立形象，拉升价值预期。 工地围墙——第一感官刺激 体验营销 营销模式建议 导视系统——树立精神堡垒 体验营销 营销模式建议 小户型建议采用现代简约略带浪漫的装饰风格，凸显空间。 大户型可采用简欧温馨的装饰风格 样板间——激发购买欲望 体验营销 营销模式建议 物业服务 建议物业提前进驻并配置三名保安 分别负责： 1、车辆进入指示； 2、车辆停放指挥； 3、客户进出售楼处服务； 4、样板间设专人服务 谈判中心、样板间内适当拜访薰衣草香精油、带香精的玫瑰花瓣、摆放玫瑰香味蜡烛、香熏灯。并实时做好蚊蝇杀灭和防控。 细节展示 体验营销 营销模式建议 体验营销 营销模式建议 从客户进入项目开始，整个营销过程中，播放一些优美的音乐，既可以缓解置业顾问的紧张感，增加谈判信心；还可以有效的引导和刺激消费者的行为。 细节展示 体验营销 营销模式建议 售楼处内提供给客户手磨咖啡、各种饮料等，特定活动场合可提供各种糕点。 细节展示 营销推广策略 城市层面 市场层面 项目层面 企业层面 中高端市场供应体量大，机关单位福利房和旧村改造项目较多 竞争层面 市场研究回顾 城市向东发展是潍坊市的主要方向，已处于快速发展阶段 市场供应量大，产品力及营销能力较强；推广渠道较为单一 项目的规划、产品、景观综合素质较强，产品品质符合市场主流趋向 具有成熟的开发经验；对于项目的要求是稳健、快速地开发 大盘的成长性与前瞻性 超级大盘自身的成长性与定位的前瞻性，适应市场变化 产品具备差异化 开发目标：企业与项目品牌双赢 企业与项目品牌的双赢 形成强有力的市场影响度 树立区域标杆 凸显项目优势、形成市场唯一 实现区域标杆的价值 定位原则 项目整体定位原则：实现企业与项目品牌双赢、树立区域标杆、大盘自身成长性与前瞻性 定位原则 1 核心发展理念：寻找满足区域需求的核心理念 2 整体定位 区域价值： ； 产品价值： ； 景观价值： ； 交通价值： 。 项目核心价值 进一步思考：如何将项目产品价值有效传递，并得到客户认可及追捧？ 整体定位方向： 启动区定位方向推导 塑造并有效传递项目的高品质高品质 启动区市场定位 市场形象定位 备用形象定位 启动区形象定位 辅助案名： 案名定位 均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系。考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受度，主要参照竞争对手的销售价格、地段资源、楼盘素质、物业形象等多方面因素而制定。 本案的参考楼盘主要为: “xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx” 根据以上楼盘制定出详细的比较内容： 地段资源：地理位置、周边环境、市政及生活配套、直入交通、城市规划及升值潜力 楼盘素质：户型设计、楼盘规模和规划设计、社区配套设施、建筑风格及立面、建筑品质和建材、预售房交房期、物业管理、新技术新材料的应用 物业形象：发展商品牌实力、包装及营销手法、楼盘进程 政策经济 价格定位 把竞争楼盘相比较的所