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试论高档住宅管理对房地产市场影响 　　别墅的私挖乱建行为在重庆最初是从北部新区别墅区域内开始的。这早在几年前就引起过重庆相关部门的关注,据了解,位于重庆北部新区的某别墅区大概有上千栋别墅,曾经有超过一半的别墅业主把自己的别墅进行过改建。据物业服务人员反映,为了阻止一栋别墅的乱搭建行为,他们安排了几名保安在门口值勤,阻止别墅的业主往里面运送建筑材料,但是,意想不到的事情是:这个业主居然一下子叫来好几十个民工,那个场面可谓“蔚为壮观”,目的就是要强行把那些建筑材料运进门,好在他的私有部分进行改造。正如一家别墅物业管理单位的负责人的说法:“不知道这些业主是怎么想的,为了私挖乱建,其手段,无所不用其极。”别墅的私挖乱建行为不仅仅是重庆的特有现象,在我国很多城市的别墅居住区,都曾经或者正在发生着别墅业主私挖乱建的“大动作”,其私挖乱建的程度比之于重庆,可能有过之而无不及。 对于这种现象,目前很多城市的行政主管部门大致跟重庆的现状差不多,似乎都可以管,但事实上又都没有管。 　　 　　一、私家花园洋房、别墅业主侵占公共空间的原因分析 　　 　　通过调查分析,私家花园洋房、别墅区域内的私搭乱建行为愈演愈烈,侵占公共空间程度越来越深,方式越来越夸张,面积越来越大,甚至到了不可收拾的地步。为什么会导致这种情况的发生?我们认为主要有以下几个方面的原因: 　　(一)业主方面的原因 　　财大气粗。他有经济实力去对别墅进行“变形”。开挖地下室的成本可能不是很大,但是把两栋别墅推倒重新建造一栋1000多平方米的别墅、修建湖边码头、宫殿等可能就不是一般的“有钱人”就可以做到的大手笔。 　　关系到位。最开始乱搭乱建的时候,之所以没有及时纠正,有一部分原因是他们手里握有相关的“许可证”。让物业等拿他没有办法。这些人可能就是跟政府相关部分的关系到位,或者他自己就是政府官员。 　　跟风心态。那些开始并没有“变形”打算的业主看到“变形”有这么多好处,而且还没有多大的代价,不会有什么严重的后果,就开始着手“变形”。以至于到现在“变形”业主的比例如此之高。 　　(二)物业方面的原因 　　 劝阻无用。业主根本就不听劝告,甚至为了挡住物业人员的劝阻,终日闭门,或者将车子挡住大门。或者根本置之不理。 　　上报没有结果。劝阻无效时,物业企业也没有强制制止的执法权力,只有上报相关的主管部门。根据采访调查,很多物业企业反映他们上报之后相关部门也没有引起足够的重视,或者部门之间相互推诿。一些别墅的物业管理单位诉苦说,“我们已经多次向各个部门反映过别墅乱搭建的严重行为,但至今私挖乱建行为不仅没有得到控制,而且还有上升势头。” 　　(三)政府部门的原因 　　其实,重庆别墅区域内的私搭乱建行为,曾经就引起过重庆相关部门的关注。但是,从相关行政职权划分来说,改动建筑规划当然是规划部门应该管的事,私自搭建建筑物是建设部门的管理范畴,在一定区域内私建房屋市政部门也可以管。这样一来,本来是很多部门都可以管的事情,反而变成很多部门都不管了。这在某种程度上也正体现了相关部门相互推诿的工作作风。另外,立法不严也只能是政府部门的原因。 　　 　　二、问题的危害性 　　 　　私搭乱建行为的危害性是显而易见的。现行法律法规对私搭乱建行为虽然没有直接的、明确的规定,但是这种行为实际上就是一种违法行为。具体的危害主要有以下几个方面: 　　一是影响房屋结构安全。建筑结构中存在隐患。因为结构设计是经过详细的荷载计算前提下设计其承载力的,而业主自己的加建往往是没有经过结构工程师在原有结构图纸条件下的审核,如果超过荷载过多,虽然可能不会立即出现问题,但久而久之就会出现楼板或墙体裂变甚至倒塌,对地基也会有很大的影响。 　　二是电的隐患,除了用电等超负荷出现供电不足外,往往私建的部分在电路的安装上施工不规范,容易出现短路并引发火灾。 　　三是提高了居住区的容积率。居住容积率是一个从建筑密集程度角度评价居住区品质的指数,容积率的提高会影响居住小区的室外舒适感。有些地面的加建还会降低整个小区的绿化率。 　　四是私搭乱建隐患大,将导致社区整体品位降低。吉林艺术学院教授甘雨辰气愤地说:“小区里的建筑本来是互为景观,你家的屋顶可能就是别人家的风景,现在小区私搭乱建,不仅毫无美感而言,反而是丑态百出,简直是一种精神摧残。” 　　五是业主心态失衡,邻里关系紧张甚至对立。“有钱人就可以为所欲为吗?!”小区业主间的利益矛盾正在转化升级为一种社会矛盾。 　　最后是以上这些隐患将使小区的品味档次下降。美国曾经就有一个著名社区,起初环境优美,后来因为私搭乱建,导致大部分有钱人搬离了这个社区,最终沦为令政府头痛的贫民窟。 　　 　　三、处理解决好私家花园洋房、别墅业主侵占公共空间的可能性