万科大北京策略性进入区域研究报告5.pptVIP

* 产品特征 独栋、双拼、联排 联排 联排 联排、叠拼、高层 独栋、双拼、联排 独栋合院 产品类型 1 1 0.58 1 0.55 1 容积率 潮白河孔雀城 挪威de森林 大厂 永定河孔雀城 固安 中央领仕馆 大运河孔雀城 区域 项目名称 香河 万通紫藤堡 目前区域市场均以中低密度产品为主，产品类型包含了联排、独栋、双拼等多种类型产品。 未来随着区域的发展和不断成熟，将出现更加丰富的产品变化，例如潮白河孔雀城后期的高层产品。 价格空间 未定 2008.5 2009.7.25 2009-12 2008.9 2006 开盘日期 —— 5500 8500 8000 6000 3000 开盘价格（元/平米） —— 6500 9000 6800 6000 现在价格（元/平米） 潮白河孔雀城 挪威de森林 大厂 永定河孔雀城 固安 中央领仕馆 大运河孔雀城 区域 项目名称 香河 万通紫藤堡 从各个项目开盘的价格上涨空间来看，大盘项目价格随时间上涨空间更高。相较北京中低密度别墅市场动辄三四万的单价来讲，区域产品价格还有很大的上升空间。 客户 经过区域内多个项目的客户积累，区域已经具备了一定的客户基础和客户认知度。 城市创造财富的中坚力量（主力可群35-50岁）； 家庭年收入大体在15—30万之间，有足够的购买能力； 工作在朝阳、海淀及老四区，居住也一样； 有自己的居住空间，但居住条件有限，需要改善； 更多看中的是享受别墅的生活方式和未来的居住环境。 三个区域的客户都是以北京地区第二居所客户为主，除地缘情节外总体差别不大，他们具有共同的特性： 市场小结 大厂、香河、固安的中低密度市场的发展都与孔雀城的开发密不可分，京御成功的将北京客户引向了远郊第二居所，其造作经验值得我们研究。 固安：2006年 香河：2008年 大厂：2009年 出现第一个面向北京客户的中低密度产品孔雀城； 2006-2009孔雀城已经开发了五期了，后期供应逐渐减少； 至今固安没有其他新的项目供应。 郊区低密市场发展较晚，最早出现的为大运河孔雀城； 09年绿地的中央领仕馆入市； 随后大量的外地知名开发商在香河大量屯地； 香河即将迎来一个新的开发高潮。 挪威的森林最早入市，但规模较小，没有形成一定的区位优势； 09年随着潮白河孔雀城的推广宣传，大厂郊区低密市场逐渐火了起来。 固安市场发展最早，也相对较为成熟，但后期供应量较少。 大厂发展相对较弱，随着潮白河孔雀城的入市，市场将逐渐成熟。 香河市场虽然发展较晚，但会迎来开发高潮阶段，新项目陆续上市。 区域分析框架 区位关系 发展潜力 区域认知度 市场空间 典型案例 孔雀城 取地模式 运作模式 产品特点 客户特征 营销推广 取地模式——选址 孔雀城的项目选址标准时四点原则： 一、交通要便利，位于高速公路边上； 二、占据一定的资源条件； 三、离中心大城市车程在1个小时内； 四、依托产业园区。 大北京一小时生活圈内，河北与北京交界处，地价成本较低，占据不同区位，面向不同区域的同类需求。 八达岭 潮白河 大运河 永定河 孔雀城土地取得模式——低成本运营手段，项目开发用地为工业区（产业园）内的住宅配套用地，由母公司华夏幸福基业拿地，由子公司京御地产实施做住宅开发。 固安孔雀城项目用地为固安大型工业区内的核心区域的配套住宅用地。其他三个也类似。 固安工业区整体规划面积为25平方公里，孔雀城项目属于整个工业区开发76公顷启动区中紧邻核心区的2.8平方公里，是未来小镇的中心。 25平方公里工业区 2.8平方公里核心区 76公顷启动区 孔雀城项目 取地模式——土地获取 对我们的启发： 此类区域拿地具备低成本、土地性质可变性强等多种优势，但需与地方政府和土地方进行密切合作。 取地模式小结 准确的选址——北京近郊一小时生活圈内，临近城市交通主干道，具备一定资源优势； 低成本运营——工业区（产业园）母公司拿地，子公司做住宅开发； 运作模式 一个孔雀城到另一个孔雀城的“产—营—销”复制过程！ 不同的孔雀城，同一团队操作，合作默契度高，从设计到施工，成本低，复制速度快； 复制的操作模式同时可以大力缩短时间成本，便于抢占市场先机。 翰时（AS）国际建筑设计 RTKL国际有限公司 WWILA国际景观设计顾问公司 大地建筑事务所（国际） 对我们的启发：同类区域，相同的产品体系，不断地复制可以很好的降低成本，共享客户资源； “产—营—销”的操作模式同时还可以让不同区域的产品共享同一类客户资源。 产品特点 对我们的启发：随着区域市场的不断发展，区域产品也将不断的发生变化，但作为吸引北京客户的第二居所，性价比是必须坚持的一个原则。 低密度——满足北京客户第二居所别墅需求； 多元化产品组合设计——有效保证开发商利润及市场需求； 高性价比——低价