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基于房地产业作为支柱产业的二重性谈资源的优化配置 摘 要：2008年以来，受金融危机的影 响，我国房地产市场持续低迷，形势不容乐 观。作为支柱产业的房地产业，如何保持稳 定、健康的发展，不仅关系到国家经济的发 展，也是关系民生的大问题。文章以房地产业 作为支柱产业的二重性视角，重新认识和把 握房地产业作为支柱产业的真正涵义，在此 基础上,分析了我国房地产业发展中存在的问 题，并针对这些问题，提出了相应的对策。 关键词：房地产业 民生性 资源优化 配置 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2009）12-190-02 随着改革的深入和市场化的发展，房地 产业面临着许多不可回避的问题，在居民住 房需求不断释放的情况下，住房空置率却在 不断提高，房地产市场出现了不均衡态势，加 之 2008年以来，受金融危机的影响，我国房地 产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶 段，形势不容乐观。针对萧条的市场态势，在 2009年中央经济工作会议中，中央把“保增 长”作为首要任务，“扩内需”是“保增长”的根 本途径。而房地产业是我国扩大内需乃至消 费增长的重要龙头①。会议再次强调房地产的 支柱产业地位，同时指出：“要把满足居民合 理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业 作用结合起来，保持房地产市场稳定健康发 展”。笔者认为，要保持房地产市场稳定健康 发展，首先要从根本上重新认识和把握房地 产业作为支柱产业的真正涵义。 一、房地产业作为支柱产业的二重性 我国住房制度改革 10多年来，随着房地 产业逐步走向市场化，房地产业得到了快速 发展。更重要的是，通过开发投资对经济增长 的直接拉动和间接带动关联产业和相关消费 的合力作用下，房地产业的发展强有力地推 动了我国国民经济的发展，所以，房地产业作 为支柱产业在我国国民经济发展中的地位是 不容置疑的。值得注意的是，房地产作为支柱 产业有两层涵义： 1.产业链条上的关键性。房地产业作为支 柱产业首先体现在产业链条上的关键性。房 地产开发投资除了直接拉动经济增长外，更 重要的是，由房地产开发投资带来的乘数效 应，房地产领域新增加的投资会引起对钢材、 水泥等生产资料需求的增加，从而推动制造 业和建筑业的发展，也可通过家居空间的改 善拉动家装、汽车、家电家具等领域的消费升 级，这些领域人们收入增加又引起他们对消 费品需求的增加，从而引起从事消费品生产 的人们的收入增加；如此推演下去，根据凯恩 斯的投资乘数原理，由此带来国民收入增加 的总量就会是新增加房地产开发投资的若干 倍。正因为房地产业在上下游产业中的地位 举足轻重，其支柱产业作用才得以发挥。 考察房地产开发投资对 GDP 的贡献率 （包括直接贡献率和间接贡献率），就可以看 到房地产业对国民经济增长的支柱作用。该 项指标由 1998 年的 15%上升到 2007 年的 27%，平均达到了 21.7%。不难发现，10多年 来，房地产业的发展不仅对国民经济增长起 到了关键作用，而且还带动了众多行业的繁 荣。 2.需求层次上的民生性。房地产业作为支 柱产业的另一层更重要的含义，就是要体现 需求层次上的民生性。根据马斯洛的需求层 次理论，住房是第一层次中最基本的生存需 求，如果连生存需求都不能满足的话，其它更 高层次的需求更无从谈起。从这个意义上讲， 房地产业是人类基本生存需求的支柱，只有 基本满足了人们的住房需求，他们才会无后 顾之忧，才能够追求更高层次的需求，才会推 动社会不断的发展；相反，住房基本需求得不 到满足的话，可能会引起人们的不满情绪，甚 至会影响社会的稳定。 中央经济工作会议提出：“要把满足居民 合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产 业作用结合起来。”这就要求房地产业要想健 康稳定发展，必须要以满足居民合理改善居 住需求为出发点，充分考虑住房民生问题，更 不能忽视住房消费能力，盲目脱离普通群众 消费范围去发展。 所以，房地产业作为支柱产业，要想真正 能成为拉动内需的重要引擎，必须重视它在 需求层次上的民生性和消费性。只有这样，房 地产业才能真正走出低谷而健康发展。 二、我国房地产业发展中存在的问题 目前，房地产市场的购房主体是富裕和 较富裕的阶层，他们购房真正目的不是消费 而是投资或投机，从中获取买卖差价或保值 增值或获取租金收入。由于我国人口数量庞 大、土地资源稀缺，加上城市其他资源及配套 设施的有限性，这些因素推动社会资源价格 不断攀升。随着房地产投资或投机加大，必然 会导致房价上涨失控或房地产市场失灵，使 得本来就紧缺的城市资源不能得到合理有效 的配置。主要问题表现在以下几方面： 1.商品房房价过高，有效需求严重不足。 我国房地产步入市场化轨道以来，随着需求 的不断释放，房地产价格一路飘升。尽管 2008 年受