房地产经纪合同性质与法律适用探析分析-analysis on the nature and legal application of real estate brokerage contract.docxVIP

内容摘要本文共分为四个部分。第一部分对房地产经纪合同的概念进行了界定和阐释。房 地产经纪合同是房地产经纪机构向委托人提供诸如报告订立合同、代办房屋过户、按揭 贷款、水电气过户等服务事项之后，向委托人收取酬金的合同。房地产经纪合同是房地 产经纪人以委托人的名义处理并协助完成相关事务的劳务合同，是房地产经纪人提供劳 务、委托人支付对价的有偿合同，是当事人互享权利、互负义务的双务合同。第二部分是从民事合同法律性质的角度，对房地产经纪合同与居间合同、房地产经 纪合同与委托合同进行了辨析。房地产经纪合同是平等主体之间设立、变更、终止与房 地产经纪活动相关的民事权利义务关系的合意，其民事合同的性质展露无遗。笔者通过 将房地产经纪合同与在其在实践中易被混淆的合同类型进行对比，发现房地产经纪合同 在法律性质上与居间合同和委托合同存在着一定的相似性，但并不能被居间合同或者委 托合同完全涵盖。通过考察北京、天津、重庆等地的房地产经纪合同示范文本和房地产 经纪服务阶段，发现房地产经纪活动同时包含了居间和委托双重法律关系。通过进一步 厘清契约联立与混合契约的关系后得出，房地产经纪合同的法律性质为兼有居间合同性 质和委托合同性质的混合契约。第三部分则是从法律适用的角度对房地产经纪合同的特殊性进行了阐释。由于房地 产经纪合同的法律性质认定混乱，导致其法律适用也存在诸多问题。从具体类型的分类 来看，房地产经纪合同属于类型结合合同，因此房地产经纪合同的法律适用规则是，首 先分解混合合同的各个构成部分，分别适用各部分的典型合同的规范确定权利义务关 系，其次如果存在争议，则应当依照可以推知的当事人的意思表示调和其歧义。具体来 讲，居间合同的法律规则和委托合同的法律规则在房地产经纪合同的法律适用中均有相 应的适用余地。第四部分是房地产经纪合同中具体问题的解决。该部分首先对房地产经纪人的报酬 请求权进行了阐释，因居间报酬请求权是房地产经纪报酬请求权最重要的组成部分，因 此，居间报酬请求权是本部分论述的重点。确定房地产经纪报酬请求权首先应确定委托 人与第三人之间的合同是否成立，确定合同是否成立的标准有二：房地产买卖双方当事 人的意思表示一致以及房地产经纪人的媒介服务应当对房地产买卖合同的成立有着直 接的因果关系。在房地产经纪人积极履行其居间义务并促成房地产买卖合同成立之后，委托人与第三人因为某种事由解除了房地产买卖合同，房地产经纪报酬请求权不因房地产买卖合同的解除或撤销而受到阻碍。同时，该部分还对房地产经纪人“吃差价”的行 为进行了分析并提出了民法视角下的规制建议。房地产经纪活动中的第一种“低买高卖 型吃差价”和第二种“阻止见面型吃差价”的合同效力应为效力待定。若房地产经纪人 做出了双方代理的行为，该行为促成的合同是否有效应由当事人自己决定是否追认其效 力。第三种“直接收购型吃差价”行为则因可能涉及欺诈，应通过对欺诈的主观故意的 举证责任的倒置来防范该行为的发生。关键词：房地产经纪合同；房地产经纪人；跳单行为AbstractThis paper is divided into four parts. The first part defines and explains of the concept of real estate brokerage contract. Real estate broker real estate brokerage contract is a contract which entered into by real estate brokerage agency and client, which the real estate brokerage agency provides service such as the reporting of entering into a contract, agent house transfer, mortgage and utilities transfer, the client pays the remuneration to the real estate brokerage agency. Real estate brokerage contract is a contract which real estate brokerage agent deal with issues related in the name of the clients. It is an onerous contract in which real estate brokers provide services and the client pays the price. And it is also a