房地产项目开发过程中的风险及防范措施研究——以乌鲁木齐铁路局住宅项目为例-research on risks and preventive measures in the development of real estate projects - taking residential projects of urumqi railway administration as an example.docxVIP

投资失误;(3)有助于提高投资商风险管理水平，保障项目的顺利实现:(4)有助于减小投资商利润和现金流量的波动，维持生产经营的稳定;(5)有助于提高承包商的经济效益;(6)有助于投资商建立和加强与银行，消费者以及承包商等方面的关系。风险管理水平，作为衡量管理水平的一项重要指标，是决定我国建筑业核心竞争力的一项重要因素，不断提高风险管理水平，是我国建筑业与国际接轨的必由之路。因此，充分了解房地产项目开发投资中的风险因素，建立全面的风险意识，掌握风险辨别和防范的工具，对规范房地产开发行为，获得安全收益，促进房地产市场健康、稳定、可持续的发展具有极其重要的意义。为了有效地判断项目的风险，本文基于乌鲁木齐铁路局住宅项目开发的风险因素对项目进行深入分析并找出规避风险的办法，从而期望能提供可靠的理论依据并具实践指导意义。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状1.主要代表国家的研究综述作为风险管理的发源地，美国在风险管理的职业教育培训方面是相当出色的。70年代中期，全美的多数大学工商管理学院及保险系都己普遍开设风险管理课程，为工商企业输送了大批专门人才。与美国相比，英国的风险管理研究有其自己的特色。英国除了有自己的成熟理论体系外，许多学者还注意把风险分析研究成果应用到大型的工程项目当中。如1979年在伊拉克火力发电厂交钥匙工程竞标过程中，由于不确定因素十分复杂，属于高风险高收益类型项目，承包商在是否投标和投标报价水平等问题上提出风险咨询，经过详细的风险分析，最后决定不投标。实践证明，该项决策是相当明智的。此外，英国工商业界开展风险管理活动也十分活跃，设有工商业风险经理和保险协会(AIRMIC)、特许保险学会等[刻，对推动本国的风险管理做出了卓越贡献。英美两国在风险研究方面各有所长，且具有很强的互补性，代表了该学科领域的两个主流。第二次世界大战后，美国的风险管理开始传入德国，德国的风险政策逐步被风险管理所代替，较好地应用在德国的机床工业和汽车工业上。虽然现代管理理论的创始人法约尔是法国人，但他并没有系统的研究风险问题.只是到了70年代，随着企业风险的复杂多样，以及风险费用的不断增加，法国才从美国引进了风险管理理论，并在保险界传播开来。尽管法国的风险管理没有达到美、英、德那样的发展程度，但仍然取得了一定成绩.由于H本经历经济高速发展后进入了动荡不定的时代，因而企业发展充满着风险。为了自身的生存和发展，开始广泛研究风险管理，将其作为管理企业的科学方法.像英美一样，日本一些大学也开设了风险管理课程。日本是继承美国的风险管理模式，虽然起步较晚，但成果颇卒，逐渐形成了一套适合其本罔的理论体系。在非洲沿海国家尼日利亚，风险管理的发展就极为迅速，并己取得了一些实际成果。1991年，lrukwn，J.O.出版的RiskManagementinDevelopingCo削阶，系统阐述了风险管理的基本理论，并结合发展中国家的国情进行了剖析和说明。1994年，还对全国的高速公路建设项目进行了系统的风险分析。另外，从国外针对风险分析所开发的软件和应用方面看，己经开发出的软件很多，如美国的PalisadeCorporation开发的Anal严icalPowerTools系列软件，英国的阳s卧et软件，挪威的Dyn-阳sk软件，芬兰的RiskM钮软件等f飞目前，国外使用的风险分析方法主要有:德尔菲法、决策树、蒙特卡洛模拟、PERT(计划评审技术)、CIM模型和敏感性分析等。2.房地产风险研究对房地产风险分析研究在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容，特别是-近二三十年来，得到了迅速的发展，风险分析已逐渐成为一门独立的学科.在美国、日本、西欧、香港等国家和地区，由于其房地产业己是一个市场发展完善的传统型产业，无论是在私人企业还是在房地产行业协会或政府机构，均有从事房地产市场分析、估价和咨询管理的公司，这些企业或机构运用精确的经济分析〈风险分析)手段，采用数量分析方法，为房地产投资者预测和评价房地产投资风险，帮助投资者进行房地产投资风险决策，使其避免因决策失误等造成的投资风险损失。以房地产开发中的商业地产为例:国外商业地产项目的市场定位方式、融资模式以及运营模式和国内都有很大的差别，尤其是美国在经历了儿十年的发展，商业地产市场已逐步完善.因此，囡外在进行商业地产风险分析时更注重与市场的结合，他们从项目的初期市场定位开始一直到项目投入使用的运营期内，动态的对风险进行时时管理.另外，国外的一些大型企业或专业的保险经纪人公司、项目咨询公司均有自己的风险管理手册，各行业也备有风险研究报告或风险一览表，形成了企业自身的一套风险管理体系【飞1.2.2圄内研究现状1.风险研究综述我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。风险一词是1980年首次由用上富提出的.这是与我国改革开放