东莞道滘蔡白村地块定位研判与开发建议报告.pptVIP

报告结构 项目认知 项目四至 项目定位首次置业为主，以蔡白、厚街工厂中高层管理者、个体户及原住民为主 受90/70限制，项目产品以两房和小三房为主 商业以社区商业配套为主，总商业体量为10980平米 规划为两个独立社区，外立面采取新古典风格，设置沿街商铺 规划方案以两房为主，部分中三房，并设8套复式产品 户型方正实用，实用率高，赠送面积大 该规划方案将两个地块园林分开设计，园林规模小 东莞大道延长线将拉近项目与市区距离，有效提升项目物业价值，扩大项目辐射范围 城市主干道对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力 从地产市场格局来说，城市主干道不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组。 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 道滘经济实力在东莞比较落后，发展缓慢；南城、厚街经济实力强劲 销售低迷，全镇全年签约住宅约300套，远少于南城、厚街； 在售楼盘仅有沿海丽水佳园、新世纪上河居两个项目，并且均位 于东江边，濒临厚街，以江景为主要卖点的社区，中档社区供应断层； 土地市场：近几年，几乎没有任何商住性质的土地成交。 小产权房：耀盈·城市广场 商品房：沿海·丽水佳园 商品房：新世纪·上河居 集中在别墅和大平面洋房产品，中小户型市场机会大，本项目有望“拔得头筹” 外延区域锁定 鹿港小镇：09年销售近1000套，整体均价4100元/平米，经济型2房和3房最为畅销，自住为主. 户型：49㎡一房、70-80㎡的二房、97-130㎡左右的三房以及152㎡四房 ； 项目特征：围合型布局，营造了大尺度的园林，同时设置了近1000平米的游泳池。 现状：目前剩余最后50-160平楼王单位约250套 富怡名居：09年销售约200套，整体均价4300元/平，两房销售快，以本地原居民和个体生意人为主。 多住在自建房，有改善居住需求，年轻群体以需求100平米左右单位为主 换房排序： 改善居住 治安问题 价格 提升居住品质 区域抗性大，非常务实，强调眼见为实，对价格抗性大 目前项目所在片区的交通好，但周边配套还比较缺乏，周边环境较差。（对片区认可度低） 本地居民倾向于住在自建房的观念还未转变过来；而道滘目前对一些旧村的“三旧”改造也安置一部分居民住进农民公寓，所以本地居民可能还没有购买商品房的需求。（道滘本地居民购房需求小） 对本项目的心理价位是4000元/平方米左右，也要看到时候出来再看。（务实，关注价格） 购房时最看重的因素是：社区规模要大；物业管理要完善；环境配套良好；社区的住户的层次、素质要高。 道滘本地的教师、医生等职业的居民，处于要充分利用自己的公积金，会选择购买商品房。预测会有20%左右的道滘购房者。这一部分的购买者会选择80至100平方米的户型。（可挖掘泛公务员群体需求） 多租住当地农民房，以刚性需求为主，未来居住观念需要引导，以需求100平米以下单位为主 换房排序： 离铺面近 治安问题 彰显身份 改善居住 群体特征 在莞多年，有强烈的购房需求，价格抗性很大，基本需求80-100平米两房三房单位 本地人都住在自建房里，又或者会去市区购房。我们这些外地来的，在这边呆了快10年了，也很想在这边买套房。（外地生意人多在东莞呆了多年，有很强的购房需求） 而自己买房时主要考虑能不能给孩子上学带来方便，有没有附带较优质的学位，我们自己都无所谓的。我自己不会在道滘镇购房自住，这边几乎没有什么好点的学校，作为投资的话有可能在道滘购房。 （购房主要考虑的因素还是孩子） 现在东莞不能购房入户，我们外地人很不好，如果能购房入户的话，我们肯定会买的。（非常关注入户政策） 我觉得我们外地人大部分需要两房三房，不会太大。可能接受的价格不好说，不要太高。 我有一些朋友买了镇里的房子，但没有房产证，主要是图便宜，商品房太贵了。（这部分人对价格有很大的抗性） 本地村民购买力有限，多住自建房，比较务实，以大户型需求为主。 从本地居民的角度考虑，项目的定位不能太高端，5000元/平方米的价格本地居民接受不了。（道滘当地村民总体购买了有限） 项目虽然交通比较便利，但是也临近公路，这会不会产生一定的噪声。（担心项目周边道路产生的噪音） 在购房时看重的是该社区的安全性是否良好，周边的居住环境如何。但是，在可能的情况下，还是会选择居住在当地的自建房里。（道滘人都以自住房为主） 对附近印象比较深刻的楼盘是丽水佳园，因为它的整体居住环境和相关配套比较完善。（购房时很关注整体社区环境和配套） 自己现住在道滘的自建房中，与父母住在一起，如果要购买商品房的话会选择140平方米左右的四房单位。（本地人买房多以大