2012北京京津地区商业及奥特莱斯项目考察报告总设计前期策划.pdfVIP

裕田幸福城（北京）投资顾问有限公司 设计管理中心 2012-2-1 主要考察项目： 1. 北京SOLANA蓝色港湾商务区 2. 北京赛特奥特莱斯 3. 天津佛罗伦萨小镇奥特莱斯 次要考察项目： 1. 北京斯普瑞斯奥特莱斯 2. 天津龙湾城项目及其配套商业街 3. 天津星耀五洲项目及其配套商业街 项目一：北京Solana蓝色港湾商务区 基本情况： 项目区位：北京市朝阳区朝阳公园西 北湖岸 投资商： 北京蓝色港湾置业有限公 司 占地面积：13万平方米 建筑面积：地上两层，6万平方米（部 分挑高9米）。地下两层，9万平方米 停车位： 地上1300，地下800 电梯数量：客梯8部，客货梯7部，观 光梯1部，扶梯34部。 背景链接：由19栋2-3层的地中海风格建筑组成，按不同的功能划分为美瑞 时尚百货，Solana Mall 。活力城主题店，品牌街，亮马食街，亮码头酒吧 街，中央广场等区域。市场定位为高档国际性休闲购物中心。 项目亮点： 1.规划形态定位准确： . Solana位于朝阳公园内 西北角，东南紧邻朝阳 公园大面积绿地及湖水， 自然环境优美. .该项目区域处于CBD商 圈，燕莎商圈及丽都商圈 三大商圈重合交汇的核心 位置，北临亮马河及第三 使馆区，商务及涉外气氛 浓郁。 . 因此Solana摒弃传统商业的封闭式购物环境，打造开放式欧洲风情步行购 物街区，并集购物，休闲，文化，娱乐功能于一体，吸引了大量周边高收入 时尚人群。 2.建筑风格鲜明： 地中海风格建筑原来指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙，葡 萄牙，意大利，希腊这些国家沿海地区的建筑。Solana项目吸取了此种建 筑风格中的精髓，营造了该项目步行街区的闲适，浪漫有不失时尚的欧式 风情。 该项目建筑的特点为： 1. 建筑体量变化丰富，高低错落。设计了大量的钟楼，穹顶，烟囱等，并 且注重屋檐处的造型。 2. 大面积手工感彩色涂料点缀小面积精致石材（如大理石，文化石，毛石等），并 配以木质格架，铁艺栏杆等立面元素。 3. 廊道，拱门，室外平 台等灰空间的运用。 4. 适当引入现代商业建筑元素，在欧式古典风格的建筑中插入五个玻璃中 庭和玻璃天窗。这种设计既保证了空间的通透感，又形成了楼层互动，提 供垂直环流交通及开阔的视野，加重了商业气氛。 3. 流畅的交通及精致的景观： 1. 根据统计，好的商业流线会使客流量增加15%-20% 。Solana设计采用了 一条巧妙的8字型动线形成回路和内部街道系统，形成了大量的沿街商业， 并且不会出现死角。使购物者可以轻松到达大部分店铺。 2. 立体式动线处理方式：缓坡，扶梯，台阶，过街桥，下沉广场使内外水 平和垂直交通相互贯连，流畅自然，使空间丰富，极富情趣。 特别是中央下沉广场的设计使地下一层的商业变为沿街商业，有了更多的 展示空间,解决了地下空间大，商业效益低的问题。 3. 道路设计注重与周边建筑的尺度呼应，并且注重使用不同材质和颜色的 铺装，使购物者能感受到街，巷，广场，环路大道之间的不同体验。 4. 项目内部设有大型聚集场地，广场，庭院，平台，座椅等，成为聚集娱 乐休闲人流的重要条件。 5. 注重预留商家广告位置。广告牌，路牌等具有清晰的引导性和识别性。 4. 合理的业态布局： 1.蓝色港湾的经营业态主要为：餐饮，零售，服务，艺术，休闲，娱乐等。 其中餐饮所占的比例为22% ，儿童服饰19%，鞋子和运动专卖14%。 2. 本项目设有东西两个主力店，分别是位于项目主入口的每克拉美钻石商 城和位于朝阳公园主题湖中心位置的儿童城。这两家主题店配合大型的下 沉式中央广场和室外亲子乐园，成功地吸引了周边高档社区的居民和购物 人流，聚集了人气，带动了南区的品牌名店街和北区的特色精品街。 3. 项目利用最北侧亮马河及河岸绿地，和高档楼盘隔岸相望等优势，设置 了临河餐饮街。同样，项目利用东南侧邻近朝阳公园大面积绿地及湖面， 规划了湖畔酒吧街。 3.项目东端的传奇时尚影城也成为吸引年轻时尚消费者的另一大亮点。 4. 市场租金：餐饮：6-6.5元/ 平米/ 天,主