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我国物流地产发展中存在问题及对策研究 　　[摘要] 物流地产旺盛的市场需求和稳定的收益吸引了大量资金的涌入。由于物流地产在我国的发展仍处于初级阶段，发展过程中存在一些不成熟、不和谐的因素和问题，如盲目投资，违规用地，相关标准缺乏等。需要及时采取相应的对策，加强管理来加以纠正。 　　[关键词] 物流地产 问题 对策分析 　　 　　一、我国物流地产市场快速发展 　　物流地产是物流业务的不动产载体，是由房地产开发商、物流商、专业投资基金等主体根据客户的需求在全球范围内为其选择合适的地点，投资建设的优质高效的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。其本质是物流服务和地产服务一体化结合的产物。自2003年国际工业地产巨头普洛斯将物流地产的概念引入我国以来，我国物流地产市场飞速发展。国内对高标准物流地产的巨大需求和其稳定的收益吸引大量国内外资金涌入我国物流地产市场。据2006年国家发改委和中国物流与采购联合会的调查，我国在建和运营的物流园区已有207个，截止2007年底已达300多个，并呈继续增加的趋势。 　　二、我国物流地产发展过程中存在的问题 　　虽然物流地产市场在我国快速发展，但其仍是一个新兴的行业，尚处于初级阶段，没有经验可以借鉴，在其快速发展过程中仍存在不少问题, 主要表现在以下几方面： 　　1.在用地过程中存在一些违规现象 　　由于工业用地的拿地成本大大小于商业项目的拿地成本，在我国存在一些地产商利用对物流项目的优惠政策钻空子。许多省市规划出物流地产后，一些企业便以低价进驻，囤积土地，然后转向房地产开发。某些物流园, 挂的牌子是物流园,里面其实是各种商品的交易中心。同时存在一些做物流地产的企业其主要目的不在于经营物流地产，而是通过土地的一级开发，然后通过招商把相应的地块出让给物流企业，其目的在于土地升值而不是通过运营来获取利润。这些现象都不利于我国物流地产的健康有序发展。 　　2.对风险认识不足，存在盲目开发，恶性竞争的现象 　　各类企业受廉价土地吸引，纷纷进入物流地产??。潜在的巨大利益驱动了各地物流地产项目的快速上马，而对如前期客源压力、运作模式压力、回收期比较长以及市场风险等风险估计不足，缺乏前期的策划和论证，导致了物流地产战略定位不准确、规划不充分，造成了物流地产低水平重复建设。物流地产热，在促进我国物流市场的发展的同时；也会形成恶性竞争，造成设施的浪费。某些企业有时为了竞争，建造的物流设施并不符合实际需要。据统计中国物流园区空置率已经高达60%左右，其影响必须引起重视，提防泡沫的成分。 　　3.物流地产企业尚未形成规模效应，前瞻性不足 　　中国物流市场高度分散，地区和行业发展不平衡等问题存在，从而导致较高的物流成本。当前我国物流地产整体实力较弱, 企业规模过小专业化程度不高。与普洛斯相比，国内物流地产开发呈现点状布局，远未形成一定规模的物流地产网络。物流地产是一个利润率比较低的行业, 只有不断布点, 形成一定规模的仓储网络后,才能维持一个比较稳定的收益率，才能与外国物流地产大鳄抗衡。我国物流地产在规模效应和对市场的前瞻性方面仍需加强。 　　4.部分物流园区政府行为浓厚，对需求把握不准，缺乏相关标准 　　为了迎合物流行业发展的需要，各地政府一般会规划一些物流园区，但是部分物流中心是领导说了算，忽视市场导向，对是否有需求看不准，达不到效益。由于缺乏相应的市场调研，很多规划出来的物流园区虽然占地面积较大，但科学度低，在一定的程度上脱离市场的真实需要。同时，物流地产尚未受到相关管理部门的重视，政府对于物流地产的开发还没有相关标准，在实践中还存在着究竟应该将其划入工业地产还是商业地产的意识混淆。 　　5.外资企业发展迅速，国内企业竞争压力大 　　目前，国内物流地产投资正以每年20%左右的速度高速增长，而其中外资增长带动比例超过一半。外资的进入有助于推动物流地产向市场化和专业化的方向发展。但另一方面也会给我国企业带来巨大的竞争压力。目前我国物流地产尚处于发展的初级阶段，整体实力较弱,加上体制制约、设施落后、服务滞后、管理不善等多种因素的影响, 与发达国家物流地产相比还存在着很大的差距。如果国内企业还不赶快把握时机，日后受制于人的现象将不可避免。 　　三、相关对策研究 　　1.正确选择物流地产运作模式 　　目前我国物流地产运作模式有:（1）地产商为投资主体，将物业转租给物流商并代其管理;（2）物流企业是投资建设主体，建成后自己经营自己管理;（3）物流商和地产商合作经营。（4）由第三方牵头，联系物流商和地产商进行资源整合。第三方可以是政府或相关中介组织。物流企业应该根据自身的经济实力和发展目标，选择合适的模式，切忌“随大流，一哄而上”。例如