业主自治相关问题研究——以石家庄市银龙社区为例-research on issues related to owner autonomy - a case study of yinlong community in shijiazhuang city.docxVIP

业主自治相关问题研究——以石家庄市银龙社区为例中文摘要区分所有建筑物的管理，是建筑物区分所有权法上的一项重要内容，其为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切管理活动。〔1〕对区分所有建筑物的管理，通常包括两个层面：一是行政机关根据行政权的作用，对建筑物所为的行政管理；二是区分所有人自行订立管理规约，设立管理组织所谓的自治性管理。〔2〕作为一项重要的物权类型，建筑物区分所有权中对区分所有建筑物的自治性管理，因涉及业主各项权利的实现而显得极为重要。建筑物区分所有权是一项复合型权利，系由专有权、共有权以及管理权所构成。在区分所有建筑物的管理中，私法范畴的区分所有建筑物管理即要围绕管理内容、管理机构、管理规约等三方面加以展开。如此，在业主与开发商、业主与物业公司、业主与业主委员会等关系渐次趋紧的背景下，以业主自治为基础的管理模式必将趋于稳固且对业主各项权利是实现提供制度供给与保障。基于此，本文通过对业主自治相关理论之梳理，试图以业主自治权相关问题为分析框架，以域外法为参照，以《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的相关规定为基础，从业主与物业公司以及业主与业主委员会的关系这两个方面着手对石家庄市银龙社区业主自治冲突的现状问题进行了实地调研，在此基础上，运用图表和实例等方法，进一步比较分析了品格社区的公司制自管模式和秦朗园社区的信托式物管模式这两种业主自治管理模式的优劣，并从立法、行政、司法三个方面对业主自治管理提出了合理的建设性意见。本文除导论、结束语外，共分四章，主要内容和基本观点如下：第一章，导论。主要介绍本文的研究意义、国内外研究现状、论证思路、〔1〕何国亮：《业主自治权利保障的法律分析》，《蚌埠学院学报》2012年第3期。〔2〕陈方秀：《我国现代住宅小区物业管理中的业主自治》，《法学论坛》2008年第5期。I研究方法及本文的框架结构。II第二章以业主自治相关问题及业主自治之法理基础为主要背景，从理论角度对业主自治本体问题进行了系统而详细的论证。首先，通过梳理与业主自治相关的私法自治、管理规约、物业管理以及业主自治的组织形式等的关系，认为业主自治是私法自治的具体体现，也是业主赖以实现各项权利之基本途径。其次，梳理业主自治相关问题，就要将业主自治问题纳入到具体的理论视域中去。因此，必须要对其内涵、组织形式等作出明确界定。基于这样的立论，本文从业主概念的界定、业主自治的内涵以及业主自治的组织形式（业主大会和业主委员会）等分析和论证业主自治之法理基础，为本文立论提供了理论支撑。第三章对石家庄市银龙社区业主自治的现状问题进行了调研，并在此基础之上，重点分析了业主自治的操作模式：业主的自主管理和委托管理；以及从目前的制度设计、业主的散居状态、业主委员会的自身问题等因素分析了其对业主自治的影响。认为业主自治不应仅局限于具体形式，业主“自行管理”和业主“委托其他人进行管理”模式应双管齐下，共同解决业主获取社区资料较为困难、组织和召开业主大会较为困难、业主委员会职责难以有效发挥，监督和罢免程序亟待规范、业主的“搭便车”现象较为普遍等现象。唯在相关制度框架内，尽可能地凸显自治作用，以强化业主对各项事务的监督和管理，乃未来相关制度之努力方向。第四章从域外对业主自治之实践、业主自治域外比较研究对我国构建相关制度之理论支撑及意义出发，分别介绍英美法系和大陆法系相关制度立法概况，并进行评析。认为尽管国外业主自治形式与我国相关实践存有较大差别，但其在业主自治领域已积累了不少值得借鉴的经验，尤其在学说、判例和立法等方面均有所建树。关于业主自治中管理规约的制定事项，可以参考与借鉴地区的经验而予以规定；而对于业主自治的管理机关的设定，可以参考德国法中对业主自治的管理机关的规定，其将住宅所有权人作为独立的管理机关予以规定，是具有创造性的，而且在顺序上将其放到了第一管理机关的位置上，这也为我国在设立业主自治管理机关时提供了很好的借鉴意义。第五章通过介绍品格社区公司制自管模式和朗琴园信托式物管模式这两种业主自治的管理模式，从业主自治之立法构建等方面对我国业主自治相关问题进行了理论和制度重构。在此基础之上，对业主自治从立法、司法和行政等三个方面提出了建议。在立法方面，为了适应现实的需要应当及时出台《物业管II理法》、修改地方性法规或是出台地方规章。在行政方面，对于业主在行使自治管理过程中遇到的问题，行政机关应当及时给予帮助，同时对于产生的纠纷，应当及时依法予以调解和处理。在司法方面，对于业主自治管理的案件法院应当及时予以受理，提高案件的裁判效率。关键词：业主；业主自治；物业管理；创新模式IIIOwnersAutonomousResearch-RelatedIssues——ACaseStudyofShijiazhuangCi