王宝石寨村地块可研分析.doc

王宝石寨村地块可研分析 王宝石寨村地块可研分析 壹、项目的战略选择 贰、项目的整体定位 叁、物业发展建议 前期顾问报告主要内容 行业市场竞争 1. 沈阳市场分析 2.区域市场分析 3.细分市场分析 战略选择 1.大盘开发 2.低端开发 3.其他 1.城市背景 2.消费结构背景 3.政策背景 宏观界定 自身条件解读 本案 发展战略 发展战略选择思考路径 未来1-3年市场判断 宏观界定 PART 1 一 、城市宏观背景分析 沈阳城市总体规划 沈阳城市总体经济状况 城市战略价值： 2003年提出规划思路，2007年8月，《东北地区振兴规划》获得国务院批复。 《东北地区振兴规划》以“一条主线”、“六个加快”为核心展开，即：以促进老工业基地振兴为主线，加快改革开放步伐、加快结构调整与升级、加快区域合作进程、加快资源枯竭型城市经济转型、加快建设资源节约型环境友好型社会、加快发展教育卫生文化体育等各项社会事业。政府期待将经过10年到175年的努力，实现东北地区的全面振兴。 GDP和工业增加值由改革开放初的近15%和20%下降到现在的10%以下。2008年东北三省地区生产总值占全国的比重升至8.62%，比2007年高出0.14个百分点。 珠三角 长三角 环渤海 第四极 国家将构筑一个包括内蒙古东部五盟市在内的东北经济圈，使其成为继长三角、珠三角及环渤海经济圈之后的第四个中国经济增长极。 该规划中，明确了东北地区“三纵五横”的空间发展格局， “三纵”为哈大经济带、东部通道沿线、齐齐哈尔-赤峰； “五横”为沿海经济带、绥芬河-满洲里、珲春-阿尔山、丹东-霍林河、锦州-锡林浩特，并提出优先发展哈大经济带。 关键结论——战略推动城市经济进一步发展，另一方面城市吸引力不断增强，将不断吸纳大量的人流和财源。 东北最大的重工业城市 城市区位 东北亚经济圈 由中国、俄罗斯、日本、韩国、朝鲜和蒙古六国组成的东北亚区域经济一体化有利于区域内所有国家的经济发展。 沈阳依托其区位的优势，成为了中国与“东北亚经济圈”互动的前沿，沈阳将获得更大的国际认同和市场发展空间。 以沈阳为中心，飞行２小时、直径1,000公里范围内，分布着天津、汉城、青岛、长春、哈尔滨等６大城市，构成了东北亚人口经济规模较大、对外贸易活跃、发展潜力大的“一日经济圈”和城市群 。 沈阳 渤海经济圈 由辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海经济带，拥有丰富的人才资源，自然资源和完备的工业体系。 渤海经济圈将是继珠三角、长三角之后又一个崛起的经济区。 沈阳发展战略地位 城市区位 2010.4.6日沈阳经济区为国家综合配套改革试验区终获批准 沈阳经济区以沈阳为中心，包括鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭共８个城市，通过中心城市沈阳的经济辐射和吸引，与周围经济社会活动紧密联系的地区形成的“区域经济共同体”。 沈阳经济区是我国重要的重化工业发展基地之一，是东北地区经济发展的重要区域和辽宁省的经济核心地带。全区总面积75402平方公里，占全省的50.95%；总人口2362万人，占全省的54.9%。 实现沈阳经济区的12个一体化，·推进户籍管理一体化、推进社保一体化、推进沈抚铁电信一体化、推进工商管理一体化、推进旅游市场一体化、推进房地产市场一体化、推进商贸流通一体化、推进金融服务一体化、推进人才服务一体化、推进城乡基础教育一体化、推进交通一体化、推进生态环保一体化 。 沈阳经济区核心地位 城市地位 关键结论——对周边城市吸引力和向心力逐渐放大，未来外来人口将明显放量。 　　7200年前 人类在此农耕渔猎，繁衍生息，创造出新乐文化 　　春秋战国时期 燕国的重镇 　　公元前221年 秦始皇统一中国后，分天下为36郡，沈阳隶属辽东郡 　　西汉时期 沈阳已具有城市轮廓，称为“侯城” 　　唐代 改称“沈州” 　　公元921年 辽太祖移民到此，修筑土城，生产随之发展 　　金代时期 金太祖攻占沈州，沿用“沈州”之名 　　1296年 元代重建土城，改沈洲为“沈阳路”，归辽阳行省管辖。由于沈阳地处沈水（浑河）之北，以中国传统方位论，即“山北为阴，水北为阳”， 故改沈洲为沈阳。从此，“沈阳”这一名称正式出现在史料上，距今已有七百余年的历史。 　　1386年 明朝改称“沈阳路”为“沈阳中卫” 　　1625年 清太祖努尔哈赤把都城从辽阳迁到沈阳，并在沈阳城内着手修建皇宫（今沈阳故宫）。 　　1634年 清太宗皇太极改称沈阳为“盛京” 　　1644年 清朝迁都北京后，沈阳为陪都 　　1657年 清朝以“奉天承运”之意在沈阳设奉天府，沈阳又名“奉天” 　　1911年 辛亥革命后，沈阳成为奉系军阀统治的首府。 　　1923年 正式设立奉天市政公所，沈阳首次出现市的建制