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论“自然解聘”概念不能成立 　　[摘要] 对于原物业服务合同期限届满后不再被续期的情形，有学者将之界定为“自然解聘”。这一观点与《物业管理条例》第11条、《物权法》第76条之规定结合后，成为了现实生活中许多原物业服务企业逾期占据小区、强求召开业主大会会议讨论其“去留”的法律依据。该文认为，“自然解聘”的概念存在语义上、逻辑上的矛盾，且违背了合同法；在实践中、以及在物业管理地方立法当中，一旦引入此概念，极易形成实际操作上的僵局，并导致对原物业服务企业的倾斜性不当保护，有损业主利益，亦有违社会主义市场经济的平等竞争原则。因此，该概念并不能成立。 　　[关键词] 物业管理法 业主大会 自然解聘 僵局 　　 　　现实生活中，原合同期限届满后，原物业服务企业逾期强占小区的现象已经屡见不鲜。其通常举出的主要理由之一，是2003年国务院《物业管理条例》第11条第3款明确规定：“解聘、选聘物业管理企业”是由业主大会履行的职责，该规定在07年《物权法》第76条再次得到了体现;至于何者为“解聘”，物业服务企业常举出学界的“自然解聘”概念以为支持，并就此认为业主大会必须对“（自然）解聘”事项作出议决。 　　对于“自然解聘”概念，有学术著作作出如下解释：解聘物业管理企业，分为自然解聘和提前解聘。“自然解聘”，是指物业服务合同期限届满后不再被续期。“提前解聘”，是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。 　　这一理论提出后，对学术界、物业管理实践都有明显的影响，并进而影响到了地方立法。在学界，一些物业管理方面的书籍在论及物业服务企业的解聘时，直接采纳了“自然解聘”的概念；实践中，当原合同期满时，许多原物业服务企业强行要求“召开业主大会”以讨论对其“（自然）解聘”的问题；在地方立法，以广东省珠海市为例，“自然解聘”的概念已经明确出现在了该市的相关规定中。但笔者认为，所谓“自然解聘”概念是不能够成立的。以下详析之。 　　一、“自然解聘”在语义上的矛盾 　　从语义角度，所谓“自然解聘”的概念一经与《物业管理条例??第11条的规定相结合，将演变为法定的情形，从而导致逻辑矛盾。 　　早在国务院于2003年5月颁布的《物业管理条例》中，第11条规定：“业主大会履行下列职责：……（三)选聘、解聘物业管理企业”；第12条规定：“……选聘和解聘物业管理企业……须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过”。2007年《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之后，国务院根据物权法，修改了《物业管理条例》，第11条继续使用了“选聘”、“解聘”的概念，在第12条将原先的“三分之二以上”调整为“专有部分占建筑物总面积”且占“总人数”的“双过半”（双重多数决）标准。 　　从立法上可以看出，“选聘”、“解聘”概念确是为物业管理法所采用的概念；但在法律条文上，则并无“自然解聘”之说。“自然解聘”的概念，其性质当属学理解释。 　　考察“自然”一词的词义，根据《辞源》的解释，有三义：其一，天然、非人为的；其二，不造作，非勉强的；其三，犹当然。至于“当然”的词义，《辞源》解释为：应当这样。可是，细究“自然解聘”之概念、并将其与现行立法相联系，却不难发现：既然“自然解聘”冠之以“解聘”的字眼，那么，显然它属于“解聘（物业服务企业）”的概念范畴、是“解聘”的情形之一；同时，根据法律规定，“解聘”应当由业主共同决定、并符合法定投票权数的规定。如此一来，所谓“自然”的解聘，最终却变成了“法定”的解聘，这显然有违“自然”一词的本意。 　　二、“自然解聘”不符合《合同法》的有关规定 　　在合同法，“解聘”理应是指合同的解除，首先必须以当事人之间存在有效合同为前提。至于合同解除的效力，依《合同法》第97条规定，在于“终止履行、恢复原状、补救措施”等等，并随之产生“赔偿损失”的损害赔偿请求权。据此分析“自然解聘”的概念： 　　1.与合同解除的前提不符 　　《合同法》第46条明确规定：“附终止期限的合同，自期限届满时失效。”因此，原合同期满，则合同失效；合同失效，则原（聘用）合同关系不复存在；合同关系都已经不存在了，又何来“解聘”？“聘”之不存，“解”将焉附？合同期满则失效、无“聘”可“解”，这是《合同法》明定的法定状态。以此考察“自然解聘”的概念，显然其已失去了基本的存在基础。 　　在现实生活中，许多原物业服务企业在原合同期满后，逾期强占小区、拒不撤出，并一再坚称必须“召开业主大会”，“由全体业主来决定‘原物业公司的去留’”，甚至直接援引“自然解聘”概念作为其主张的依据。但是，这样的主张显得很矛盾：一方面，即便以事实上的合