拆迁制度的发展过程2.docVIP

拆迁制度发展的三个阶段 第一阶段：拆迁制度发展的初级阶段 中国的拆迁制度出现，最核心的标志是1990年制订的《城市房屋拆迁管理条例》。这一年，全国人大通过了《城市规划法》，为了确保《城市规划法》的实施，就不可避免要拆房子，拆房子需要一个制度来做保障，在这个背景下产生了它的配套法规，也就是《城市房屋拆迁管理条例》。诞生于上个世纪90年代初的《城市房屋拆迁管理条例》，从它诞生开始，是代表着广大人民群众利益的， 这个条例的背景，是中国在改革开放之后，国家有了一定的财力，需要加快从“文革”以来停滞不前的城市和住房建设，通过拆迁来改善老百姓的居住条件和城市的基础设施。这个条例出台时，里面有两个字，后来日益不被重视，也就是“安置”。城市规划要拆房子，看你家里住多少人，按照人头给予补偿。当时拆迁的主导力量是政府，而拆迁人是当时的城开公司、房开公司，大部分都是政府直属企业，由过去的房管所、房管局下属的企业演变而来的。应该说，当时政府在拆迁中是亏本的，处于投资人的地位。在这样的情况下，拆迁就得到了大家的欢迎。哪一个地方出现拆迁公告，大家高兴不得了。 拆迁包含了巨大的利益空间，随着私欲的膨胀，拆迁的方向改变了。1994年我国出台了《城市房地产管理法》，这就形成了中国拆迁制度第二个阶段。 这个阶段的背景是，国情发生了巨大的变化，这个变化一直延续到今天，就是中国有一支重要的政治力量登上历史舞台——开发商。90年代经济体制改革继续往前走，其中的房屋制度改革，从过去国家全部承担房地产的建设和开发，转变为调动社会各界力量参加城市建设和房地产建设由此许多国有的房地产公司改制，由在改革开放的第一波浪潮中发展起来的商人们买下。再加上新成立的房屋开发企业，这就形成了一个新群体――开发商。开发商在立法制度上，赢得的第一个战役就是《城市房地产管理法》中，出现了一个非常蹊跷的规定——中国住房建设开发需要资质。如果你不认真看，不会感到它的邪恶。它的邪恶就在于，从那一天开始取消了全国单位、个人的建房权，只要是住房建设就必须有开发资质，也就是必须要由开发商来干。从此，中国的住房建设被开发商垄断了。 进一步往下走，到了1998年《土地管理法》的修改，由政府完成了对土地市场的一级垄断，现在延伸到二级市场的垄断。在这样的情况下，中国房地产市场形成了三个垄断的特点： 第一，政府垄断土地，政府就需要通过土地的出让来谋取土地出让金这种巨大的土地级差，从而弥补财政的不足。从2008年起，国务院规定土地出让金要纳入计划管理，由当地人大的监督，其中一部分上交中央财政。由于对土地出让金进行了监控，所以很多地方政府变通的办法，本来这块地出让金是5亿，结果会在合同中写成2亿、3亿，另外的算成土地整理等费用，直接进入当地政府的腰包，避开当地人大的监督，也避免上交中央财政。 第二个垄断，就是开发商垄断了住房的建设，老百姓没有自己建房的权力，单位有钱也不能自己建房，也得买开发商的房子。开发商垄断了住房建设，意味着它垄断了住房价格的话语权，买房的人、被拆迁的人，永远是弱势群体，永远处于不对称的状态。 这两年随着情况的发展，形成了第三个垄断，大开发商垄断了住房建设，政府招拍挂的面积越来越大，这就剥夺了房地产开发市场的平等自由竞争，小的开发商没有资格参加竞争，而且随着土地招拍挂的猫腻越来越多、水越来越深，具有官方背景的、权力背景的开发商，越来越频繁在全国各地拿地，形成了对房地产市场更进一步的垄断。 由于上述三个垄断，拆迁就很难做到公正。上个世纪90年代中期完成的房地产制度的改革，使中国的拆迁制度开始由为民造福、为城市建设、为解决老百姓的住房困难的目标开始发生变化。当开发商登上舞台时，就不太愿意按照老的拆迁制度进行安置，你家里有两个户口就给两套房子，他觉得窝囊。政府要求你好好跟老百姓协商，开发商觉得我凭什么跟你好好协商，我是大富翁，他是穷光蛋。在这样的背景下，以开发商为主导力量的，包括一些无良学者、政客推动了对拆迁制度的修改。 2001年6月13日，国务院发布了305号令，对《拆迁管理条例》进行修改，并于同年11月1日开始实施。这个条例修改了什么呢？为什么要修改呢？ 首先由原来的“补人头”改为“补砖头”，过去是按照住房人的居住条件、居住人口来解决补偿安置，现在是按照房屋的区位、用途、建筑面积的市场估价，意思是房子值多少钱我补你多少钱，但这里留下了一个巨大的漏洞，它不是以市场的真实交易价格为标准的，而是以市场估价。这个估价就有很多猫腻了。中国的拆迁制度发展到现在，有两大块队伍发展很快，除了开发商外，就是房地产评估师。从当时的2万多人发展到2007年的30万从业人员。因为拆迁都要评估，明明这个房子隔壁的商品房开盘一万块钱一平米，开发商请的评估师可以评到三千到四千一平米。北京前门的一百份拆迁评估报