物业税的制度设计与我国房地产市场的健康发展.docx

物业税的制度设计与我国房地产市场的健康发展?近几年来，我国房地产市场投机之风日盛，价格暴涨暴跌，一月内上涨或下跌10％以上的情况屡见不鲜，少数地方甚至一夜之间冰火两重天，房市如同股市动荡不已，波动之大或甚于股票，而许多人也正是像炒股一样炒房。市场的大幅波动使越来越多的百姓因担心“今后再也买不起房”而被迫恐慌性购房，政府的调控政策则被动地时而“向左转”时而“向右转”，稍有时滞或偏差，反而激起更大的市场波澜。如今，高房价已经使住房成为一个基本民生问题引起了各方面的高度关注和争论，人们从不同角度和层面思考解决问题的方案和思路，其中税收——物业税如何建立实施是一个更为广泛关注的热点问题。?物业税又称为地产税，是国家利用税收杠杆对土地实施管理的一种最有效方式，也是落实公民土地财产权不可或缺的法律手段，在促进房地产市场科学发展和价格稳定方面有着不可替代的作用。因此，目前世界上大多数成熟的市场经济国家都有地产税，即便金融危机中一些国家的房地产业价格下跌以至出现萧条，地产税收制度仍然是严肃而不可撼动的。不过，地产税是与永久性产权相对应的，由于产权制度的基础不同，我国物业税在制度设计上不可能完全照搬国外成熟市场的做法，必须根据目前阶段性房产权的实际，科学分析问题的症结所在，在此基础上探讨符合我国国情的、合乎情理的、具备可操作性的制度框架。?一、阶段性房产权带来的市场内在价值矛盾和冲突?在从传统计划经济向现代市场经济转变的过程中，我国城市土地暂时以阶段性的权利安排为主，即开发商以竞拍的形式一次性地获得土地的阶段性使用权，与此相对应，公民买得的房产被赋予70年或50年不等的阶段性产权。应当说，这种权属安排在福利住房制度改革时期产生了重要的破冰作用，大大推进了我国住房市场化的进程，是渐进式改革的一个历史性选择。然而随着时间的推移和市场经济的发展，由此带来的市场问题也日益突显：?第一，阶段性产权时间上的有限性与土地资源的稀缺性会共同作用于同一房产，从而形成房产自身价值的矛盾和市场功能的紊乱。?我们知道，在经济发展过程中，尤其在城市化进程中，土地这种有限资源总是会越来越稀缺，从而因“物以稀贵”得到价值的提升，地上建筑物的价格随之水涨船高是一种趋势。然而，阶段性产权的时间规定性却使房产的价值无法循此规律运行。因为有了时间的限制，其价值必须是另一种算法，即70年或50年的产权用一年少一年，产权到期后，虽然土地及房产的客观价值仍在或更高，但对权属人来说，其产权意义上的资产价值却已完全归零。就此来看，阶段性产权本质上只是一个长期租约，购房者所支付的其实也只是长期租金，因此从长期看，不论其它商品价格如何上涨，阶段性产权房屋的资产价值都会随时间的推移而逐步减损，尤其二手房的价格根本就不存在长期持续上涨的基本逻辑。?由此，我国房地产市场实际上就存在着两种不同方向运行的价值规律：一种是土地及地上房产价值随着城市土地稀缺性的增强而不断向上运行的价值规律，这是由经济运行和发展的大规律决定的；另一种是阶段性产权价值随时间推移逐年递减的价值规律，这是由市场契约和相应的国家法律决定的。两种价值规律都是“硬道理”，但它们却会以相互冲突的形式作用在同一处房产上，那么市场上阶段性房屋产权的价值究竟如何决定？是随着土地稀缺度的增强而上升还是随着产权时间的递减而下降？不同价值规律的内在矛盾意味着市场上存在着两只不同方向指挥的“看不见的手”，从而必然使市场功能发生紊乱。这也就决定了从阶段性房产权制度实施的第一天起，市场就必须在价值矛盾和冲突中运行。于是，中国的房地产越是“市场化”，就越是迷雾一团，房地产市场也就越是一个谁也说不清楚的市场。房价到底是高是低？为什么高空置率下还出现供给奇缺？为什么租售比、收入比这些指标在中国不被相信？为什么中国房地产会出现所谓的“实心泡沫”？围绕着这些问题的争论此起彼伏，尖锐对立的观点坚定地各执一词，然而实际上反映了两种不同运行方向的价值规律，犹如古代传说中的金银盾之争。?第二，两只“看不见的手”在市场上轮番执政，成为我国房地产市场价格暴涨暴跌的深层次原因。?从这些年市场实际运行情况看，上述两种矛盾和冲突的价值规律往往会交替产生作用。当流动性充裕、一些城市发展速度加快时，土地的稀缺价值就会在房地产上显现。我们没有理由认为人们完全不明白70年产权的有限性及其价值递减的内在规律，然而，以人的生命周期看，70年50年的阶段性产权所给予的房产持有时间已经够长，因此，无论是投资投机购房还是普通百姓以居住为目的的恐慌性买房，阶段性产权的有限性在眼下似乎还都不是多大的问题，而没有税收的低成本持有则让许多人产生房地产能“抵通胀”乃至赚大钱的心理预期。在这种情况下，投机者赌的只是房产短期内的稀缺性，任何商品一旦稀缺，价格就会上升，所以囤积居奇历来是商人谋取短期暴利的一种最有效的手