上海（浦东）写字楼市场专题报告.docVIP

项目：证大·大拇指广场 上海功夫堂投资管理有限公司 内容：写字楼专题报告 地址：漕溪北路41号汇嘉大厦15B 客户：上海证大商诚房地产开发有限公司 电话：021PAGE  PAGE 52 客户名称：上海证大商诚房地产开发有限公司 服务项目：上海·证大·大拇指广场 报告名称：1月份月度市场报告之写字楼市场专题报告 上海（浦东）写字楼市场专题报告 ——上海功夫堂投资管理有限公司—— 2004-01-30  序言：上海写字楼市场总体发展状况和投资环境分析 近年来，房地产作为国民经济的支柱产业得到了迅猛的发展，全国的房地产业在2003年底已经占据GDP的5%,上海房地产业占GDP的比重达到6.2%。 2003年上海商品房施工面积为8267.51平方米，竣工面积为2491.84万平方米。房地产市场的规模，在最近几年达到了空前的水准。 作为房地产细分市场之一的写字楼市场，也跟随经济和房地产业的发展，经历了从无到有，从小到大，从幼芽到逐渐成熟的发展过程，形成了一定的市场规模。2003年上海写字楼建成面积为62.23万平方米，新开工面积为76.73万平方米。2003年上海写字楼竣工面积占上海各类商品房竣工面积的比例为（62.23/2491.84）2.5%。 根据上海社科院的计算，从发达国家的经验来看，美国的写字楼市场规模为3.5亿平方米，家居市场规模为11.8亿平方米，办公楼和家居规模的比例高达到30%,而2003年上海写字楼市场规模为2897万平方米，住宅市场规模为23475平方米，其比值仅为(2897/23475)12%,远低于美国水平。从绝对值来看，目前纽约写字楼3500万平方米，东京4200万平方米，而上海仅2814万平方米。从投资角度来看，写字楼宇作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，在西方国家受到不动产投资者，尤其是中长线投资机构的青睐。 所以，尽管在上海写字楼份额在整个房地产市场所占的份额还相当有限，但是从发展的趋势和潜力来说，伴随着中国对外吸引力的不断提升、企业规模的不断扩大、中小企业的迅猛发展，上海写字楼市场将会有一个比较大的发展空间。  写字楼概念初探 写字楼产生的背景 国民经济持续增长的推动 如果说房地产是国民经济的晴雨表，那么写字楼可称得上是房地产行业的晴雨表。 首先，城市国民经济的突飞猛进带动房地产业的蓬勃发展。而上海又是一座在很大程度上受外来投资拉动的大都市，因而在外资不断涌入，城市建设如火如荼的今天，上海的房地产业正处上升期而方兴未艾。 其次，写字楼对于房地产，又有着其与住宅、商铺不同的特殊意义。写字楼这种建筑形态分娩于经济体系日趋庞大和进一步社会分工的共同催生。只有在一座城市完成了其自身基本供给的前提下，才有余力搭建用于接受外来投资的平台，并为资本的法人提供运筹帷幄的物质建筑形态，而这种物质建筑形态就叫做“写字楼”。 进一步的社会分工要求办公场所的独立化 满足本市市民的日常生活需求是一座城市的基本职责，商务办公功能对大多数中小型城市则属于奢侈品。上海今日无疑已经完了城市自身的基本供给，使它有充足的余力来运用它的奢侈品：商务功能，而商务功能需要一个固定的建筑空间才能施展开。起初人们对这种建筑形态并没有太多要求，只要有一席之地可资洽谈办公就可以了，可随着商务规模的急剧膨胀，社会分工进一步细化，要求办公场所从一般的建筑形态中分离出来，成为一种独立的建筑形态，写字楼就应运而生了。 商务活动的品质提升，促使写字楼档次的水涨船高。 上海还不是一般的商务城市，它是中国国内首屈一指的经济、金融、贸易及文化中心城市，并且正在向亚洲乃至国际级金融中心城市的目标迈进。在这种情况下，商务活动的品质提升，必将促使写字楼档次的水涨船高。 写字楼在房地产中的地位 写字楼提供办公环境的谋略策源地 房地产建筑按功能不同可分为三大类：住宅、商铺与写字楼。按照马斯洛的需求理论，这三种形态恰恰是人们对建筑阶梯性需求的表现。住宅是人们赖以生存衍息的居住环境，满足了最基本的生存需求；商铺最初是由人们对各自拥有的剩余产品进行交换的场所，体现了更进一步的发展需求；而写字楼是从商业建筑中发展独立出来的分支，为人们提供了酝酿大智慧的谋略策源地，彰显了人们自我实现的需求，也