市场：中国酒店式公寓市场：国际物业品牌的掘金之地？.docVIP

中国酒店式公寓市场：国际物业品牌的掘金之地？　　星级酒店业的毛利率达到50%时，酒店式公寓的经营毛利率已经可以达到60% 　　中国酒店式公寓作为一个新兴市场，近两年备受开发商和投资者青睐。众多国际品牌早已嗅到了商机，纷纷登陆中国市场。 　　去年9月，奥克伍德签约扬子基金，包揽了扬子基金旗下的远洋新干线酒店式公寓的管理工作，宣布正式进入北京酒店式公寓管理市场，并计划将2个项目在北京开业，单元总数达到500套。另一家国际性酒店管理集团——万豪，今年也加快了上海的发展步伐，计划在2010年将酒店及酒店式公寓的管理数量发展到100家。此外，雅诗阁国际管理集团除雅诗阁、盛捷酒店式公寓品牌落户国内市场外，其收购的另一品牌馨乐庭也将于近期投入市场，到2010年，其旗下运营及管理的酒店式公寓将达到5000套。 雅诗阁：百强之首 　　在2005年“中国酒店式公寓100强”评选中，雅诗阁国际管理（中国）有限公司蝉联第一。据雅诗阁国际管理中国区董事总经理罗臻毓介绍，自1999年正式进入中国以后，雅诗阁国际管理集团就先后在天津、上海、北京、大连、广州和苏州开始运营和管理酒店式公寓，目前在全国拥有物业12个，单元总数超过2400套。 　　据了解，雅诗阁、盛捷、馨乐庭三个品牌中，雅诗阁走高端路线，客户以外企委派或金融界人士为主，其选址多在大城市的中央商务区，如北京CBD、上海浦东陆家嘴。盛捷以中高端客户为主，其选址也多在市中心，如北京的中关村、燕莎以及上海新天地附近等。两个品牌已经投放和即将投放市场的酒店式公寓共有2600套。 　　为了扩展市场，提高覆盖率，雅诗阁引入了第三个品牌馨乐庭，这是在欧洲市场做得非常成功的酒店式公寓品牌，而中国第一家馨乐庭公寓将出现在上海。 　　“其他城市也在考查。馨乐庭与前两个品牌相比，客户人群更趋年轻和时尚，其房型将以一居室或单间为主，客户以年轻白领夫妇或单身人士为主。由于户型较小，其月租金价格将为更多人接受。馨乐庭品牌的酒店式公寓将拓展到青岛、沈阳、浙江、宁波等二三线城市。”罗臻毓说，“而雅诗阁品牌不会占有太大的市场份额，接下来的发展将偏重另外两个品牌，并向二三线城市扩张。整体讲，雅诗阁旗下的品牌是以商业客户为主，根据商务区具体客户阶层，开办适合区域消费的公寓。” 　　据了解，馨乐庭源自欧洲，是欧洲最大的酒店式公寓集团，于2004被雅诗阁收购，并将在今年6月推向中国市场。而馨乐庭的引入，也标志着雅诗阁向中国二三线城市进军的开始。 投资回报高于酒店　　无论是在一线城市加紧布点，还是向二三线城市扩张，酒店式公寓品牌均基于市场前景。据介绍，目前国内的酒店式公寓主流业务来自全球500强企业的商务客人，在国内逗留6~12个月，追求住宿方便、快捷与舒适。随着中国经济的迅速发展，客户群已不单单聚焦国外企业的外派员工，本土的中高层管理人员也逐渐成为锁定目标。在酒店式公寓租赁市场，月租金多在2000美元左右，有的甚至达到了7000美元，市场前景看好。 　　“由于投资灵活、收益率稳定，酒店式公寓也备受投资者及发展商的青睐，越来越多的公司都瞄准了这块新兴市场，因此用‘潜力巨大来形容酒店式公寓在国内的发展前景是再恰当不过的了。”罗臻毓说。 　　据戴德梁行的分析报告，北京市场具有国际品质的酒店式公寓市场存量为 6800套，2006年将有2500套投入市场，2007年将有3500套。未来两年，酒店式公寓的投入量将增长一倍。而据高力国际统计，北京具有国际品质的酒店式公寓仅仅3300套左右。 　　“以北京为例，目前虽有近9000套酒店式公寓在营运，但是北京的外籍人士数量已高达12万。同样，在苏州这样发展迅速的二线城市，外商直接投资也已超过95亿元人民币，外籍人口数量突破2万，可是国际品牌服务公寓却是空白。”罗臻毓说。 　　“通过完善的管理，服务公寓的获利空间是很大的。其回报率要高于酒店，原因是其营运费用低于酒店，比如酒店内需要漂亮的大堂，但服务公寓只需要有供客人咨询的小面积前台，每平方米面积都是有效利用。另外，大部分服务公寓并不承担餐饮服务，底商往往以外包的形式租出获取租金。”戴德梁行执行董事曹念国说。 　　“当星级酒店业的毛利率达到50%时，酒店式公寓的经营毛利率已经可以达到60%。”某业内人士指出，“市场的增长空间加上营运利润丰厚，加快了国内外品牌企业进军中国酒店式公寓市场的步伐。” 　　“最近，公司决定把亚洲区域的酒店式公寓剥离出来，发行酒店式公寓房地产信托投资基金（REITs），并打包上市。今后我们的业务也会涉及到资本市场运营。”罗臻毓说。 　　据介绍，雅诗阁酒店式公寓REITs将在3月末于新加坡上市，包含12个物业，其中3个物业来自中国。这是亚洲市场首家酒店式公寓REITs。 　　据罗臻毓介绍，一旦公司旗下的酒