物业的管理制度政策指南.ppt

物业管理基本制度与政策 学习指南 第一章 物业管理概述 一.《条例》对物业管理的定位 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约 定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修养护管理, 维护相关区域内的环境卫 生和秩序的活动 二.物业管理的特征 物业管理是城市管理体制, 房地产管理体制的 重大改革, 是随住房制度改革的推进而出现的产 权多元化格局后与之相衔接的统一管理; 是与建 立社会主义市场经济体制相适应的社会化, 专业 化,市场化的管理. 社会化,专业化,市场化是物业管理的三个基本 特征. 三.物业管理的市场化特征 在市场经济条件下,物业管理的属性是经营,所 提供的商品是劳务,方式是等价有偿,业主通过招 投标选聘物业管理企业, 由物业管理企业具体实 施. 物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服 务,业主和使用人购买并消费这种服务.业主有权 选择物业管理企业, 物业管理企业必须靠自己良 好的经营和服务才能进入和占领这个市场. 这种 通过市场竞争机制和商品经营方式, 实现的商业 行为就是市场化, 双向选择和等价有偿是物业管 理市场化的集中体现. 四.市场原则作为物业管理活动的前提条件的目的 1.强调业主在市场活动中的自主权: 业主是物业的主人,有充分的自主选择权,这种权 利必须依法得到保护. 2.强调物业管理活动必须纳入市场秩序: 服务内容,服务标准,服务费用,业主与企业各自所 应承担的违约责任,都必须用合同作出明确约定. 合同观念,权责意识,依法经营有重大现实意义. 五.我国物业管理的产生和发展 1.产生: 随住房商品化发展,管好新建住宅小区和 各类商品房是广大群众的迫切要求,也是新形势 下房地产主管部门的紧迫任务,各地对住宅小区 进行了多方面的探索.1981年3月10日深圳市第 一家涉外商品房管理的专业公司深圳市 物业管 理公司挂牌成立,标志着我国物业管理的产生. 2发展: 1993年深圳市人大颁布了全国第一部物 业管理地方性法规 《深圳经济特区住宅小区物 业管理条例》 以地方立法方式对物业管理进行 制度规范;1994年建设部《城市新建住宅小区管 理办法》明确要求社会化专业化管理模式,由物 业管理公司统一实施专业化管理 1999年建设部在深圳召开了全国第三次物 业管理工作会议,推广深圳物业管理项目招投标 制度和经验. 2000年中国物业管理协会成立, 对 加强行业指导和行业自律起到了重要用.2002年 建设部建立全国物业管理企业档案系统,有力促 进了物业管理行业的诚信建设,推动物业管理企 业规范运作. 2003年中国物业管理条例出台,使 我国的物业管理 真正走上了法制化规范化的新 阶段.据统计截止到2005年底, 我国物业管理企 业总数已超过3万家,从业人员突破300万. 六.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 1.住房投资由国家和国有企业统包; 2.住房分配采取实物分配; 3.住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度. 七.物业管理在社会经济中的地位和作用 1.有利于促进经济增长 2.有利于提高人民群众的居住质量 3.有利于增加就业 4.有利于维护社区稳定 5.有利于推动房地产业的良性发展 八.我国物业管理制度建设的历史沿革 （一）城市新建住宅小区管理办法: 建设部在认 真总结一些地区物业管理基本做法与经验基础 上于1994年3月23日颁布《城市新建住宅小区 管理办法》确立了城市新建住宅小区物业管理 新体制,指明了我国房屋管理体制改革的前进方 向《办法》是我国第一部系统规范物业管理制 度的规范性文件是推动我国开展物业管理活动 的基石对我国建立物业管理活动秩序产生了重 大影响. （二）物业管理服务考评标准 1.建设部1995年《全国优秀管理住宅小区标准》 及考评验收工作的通知. 2.建设部1997年《 全国城市物业管理优秀大厦 标准及评分细则》 3.建设部2000年5月《关于修订全国物业管理示 范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评 验收工作的通知》附件有三个标准及评分细则 （三）物业管理从业人员培训合格上岗制度建设 部人事教育劳动司与房地产业司联合下发《关于 实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位 培训合格上岗制度的通知》 （四）《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办