时代广场项目分析.docVIP

时代广场项目分析 项目概况： 时代广场位于莞太大道豪岗路口右侧，为三层裙楼上建两幢塔式单体结构，设计时未考虑住宅所需的生活配套。总体建筑面积（地下一层至二十层）52270.88平方米。一至三层为商铺，总建筑面积14152.7平方米。五至二十层住宅户数192户面积25639.68平方米，住宅户型均为四房两厅的大户型，面积超130平方米，设有地下停车场。 附近环境及物业租售情况调查： 周边环境： 时代广场背靠豪岗新村，面临六车道双向隔离的莞太大道，右为平安保险公司大楼，左是豪岗新村入口，与东莞市汽车总站距离500米左右。 豪岗新村是一处本地人自建房屋，大量用于出租的一个居住区。因其紧靠汽车总站，外来人口相当集中，而且治安秩序混乱，甚至一些双抢份子、暗娼等都藏匿于此，由此该区域的中上收入阶层基本已搬迁，购买力有限。 莞太大道是原107国道的一部分，设计为车行道，不利于聚敛人气。据统计，6月2日（星期天）上午10时至11时，从时代广场的门口经过的行人累计321人，其中民工模样（拿着旅行包行李等）89人。 周边稍远如创业新村、联益工业区、圳头等外来人口也非常多，而大道对面居民区如果要到时代广场，必须横穿莞太大道，开车则要从人行天桥下绕行，极为不便。 附近没有大型广场、停车场及休闲场所，人气不旺。 整条大道上有海关、银行七家（广东发展银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国商业银行、中信实业银行、中国银行），大酒店3家（银城酒店、丽晶酒店、东莞山庄）。 附近物业的租售情况： 写字楼：金马大厦出租率在35%，宏远人才大市场楼上出租率只有20%左右，丝绸大厦出租率70%，丝绸大厦旁边一幢楼主体框架完工正在挂出横幅招租，但效果不理想。 重点调查了金域名苑的销售情况： 楼盘本身质素不错：建筑质量、规划设计、用料及现场管理均好； 绿化率不高，容积率高； 周边环境非常差，不符合一个高尚住宅的环境要求，安全存在很大隐患； 销售业绩不理想，到2001年5月底，首期推出五幢楼共208个单位，推盘已经近一年时间，仅销售93个单位，占44.7%； 其户型面积从110㎡（三房两厅两卫）到250㎡（七房三厅六卫），其均价3300元/㎡左右，150㎡以下售出47套，150㎡售出46套。 商铺（不面临莞太大道而是垂直方向）深度较小而且区隔成间，售价在11800元/㎡——13800元/㎡，已售出七成左右。 附近铺位租售情况： 莞太路两侧，稍大型的商铺经营品种包括：餐饮如“不见不散”、新光酒楼、上岛咖啡；电器类如飞跃电器，据了解，飞跃电器搬至现在地址后，生意尚不及以前；家饰类如高登名家俱；通讯类如联通公司营业厅；还有银行、储蓄所等等。东莞山庄右侧尚有空置商铺。 时代广场项目分析： （一）、优势： 交通便利，便于大型货品运输装卸。 地处莞太路银行集中地，方便。 与海关仅有500米距离。 （二）、劣势： 住宅： 环境劣势： 地处东莞治安较乱地带，受外来人口影响较大，住户没有安全感。 单体楼盘，没有住宅所需要的绿化带和休闲场所。 楼盘自身劣势： 规划没有按住宅需求进行配套。 户型缺少变化，因此目标客户群锁定太死，市场容量小。 开发成本高，开发商若加入利润进行推广，目标客户难以接受。 属单体楼盘，视线范围杂乱。 受竞争对手影响：从前面分析可以看出，金域名苑无论从配套、环境、设计及建筑质量均优于时代广场，其销售尚且不乐观，那么同样高层的时代广场则更受限制。 商铺： 、莞太路尚未形成较好的商业氛围。 、周边消费潜力不足。 、面积规模很大，对入驻商家要求较高。 、地下停车场没有地面车场方便。 、若从篁村方向到达时代广场，必须绕道，极为不便。 价格： 住宅：建议定在中档水平，3000元/㎡左右。 商铺：商铺以大型项目为主，底层汽车展场，二三层家俱展场。售价在11000元/㎡，总售价14152.7㎡×11000元/㎡=155,679,700元。 总售价：232,598,740元。 推广费用大概5%，共1100万元左右。 对项目的建议： 总的说来，该项目操作难度较大，在没有好的思路前不宜作太多投入，以免后期改造更难。 请专业市场公司进行有针对性的市场调查，确定商铺经营定位，再根据定位制定装修风格、推广策略等，这步工作目前正进行中。 对住宅四楼平台进行改造，建造一些休闲场所如游泳池、平台花园等。 商铺可定位在大型超市（辐射篁村一带）、大型家俱城、汽车展场等方面为宜，但招商难度较大。 售楼部 2001年6月11日 - 5 -