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产品推广策略整合方案 1 我们已经做了哪些工作 第一印象 望京项目物理层面解析 睡 城 苏 醒 中 心 位 移 产品价值比较 排除法产品价值再梳理 2 产品功能价值解读（另见附件一） 3 解构 解读 升华 产品的二次解读与价值提升 望京K6是什么 新都市主义的精神解读 4《产品理念手册》文本（另见附件二） 5 开发商的匠心解读 6 推广策略方向 7 下阶段工作内容及节点 THANKS！ 情感空间的价值体系 感觉空间（直观认同）——图像空间（视觉愉悦）——知觉空间（深度体验）——心理感觉空间（心灵满足）——多感觉空间（身心愉悦）——过渡空间（精神堡垒） （创新之心） 打造和谐共生的小社会 城市——建筑——街区和谐共生 建筑——街区——人群和谐共生 五种建筑形态和谐共生 人群打破阶层和谐共生 （社会之心） 产品定位： 非社区 新都市主义 1、地段上 望京：自成板块，新一轮开发热点，但不具备绝对价值感与强势号召力； 东北四环：环线项目同样林立； 四环、京承高速、轻轨架构的多工具交通体系，尤其轻轨是重要价值，但不具形象推广价值； 60公顷城市绿肺：望京公园不只一个，公园在推广层面已被普遍化了（中央公园除外） 。 2、总规上 20万平米规模体量只是中盘，必须有特色价值； 产品集全派，写字公寓、酒店式公寓、紧凑型公寓、花园洋房、特色商业一应俱全，同时满足市场多样化需求（产品的多样化对推广形象的确立和推广节奏的把握都会产生分化力，处理不好会造成传播上的不伦不类）；最大特点也是最大难点。 3、产品上 建筑立面经典中洋溢现代气息，视觉价值高，能给项目加分却非突破方向； 多产品，跨度大，建筑形态多样，此路不通； 园林受限规划条件，只能精耕细作； 商业配套可以填补区域高档商业 空白，甚至对望京形成磁聚效应，但从商业特色卖住宅、卖商务恐怕不行。 USP：差异化价值 产品集全派——最大的难点就是项目最大的特点 本案之于望京，之于东区楼市，要达到的推广区隔是——— 但决不能仅仅停留在表象上 挖掘与提升 从产品透视理念 在10.45公顷的土地上，建筑五种产品形态 商住公寓——酒店式公寓——花园洋房——紧凑型公寓——商业 （是对地块价值最大化的一次深度挑战） 在U状地形上，如何摆放这五种产品？ 纯商务——半商务——高尚住宅——普通住宅——纯商业 （层次渐进过渡，自然流畅，杜绝机械的冷硬与刻板） 如何让这五种建筑“活”起来？ 以街道为动脉，6条街道，围合交汇，既是区隔媒介，同时又是连通的桥梁，肌理相溶。 规划最直接的外显特征就是 ———街区一体化 在街区一体化的前提下，又实现了什么？ 明确的边界和多个功能中心 街与路的交通边界、绿化带的板块边界 三类商业中心 功能空间的复合性与服务人群的多样性 纯商住—半商住—纯居住 工作人群、生活人群、休闲人群、消费人群 通过宜人尺度和特色的街道连接各个功能空间，方便步行者。 街道的尺度变化，57米——35米——12米 速度从城市——街区——居家逐步慢下来，营造真切的归宿感。 街区中公共建筑和公共节点具有明显的街区标识性。 街道眼，三种形态的商业， 生活中心，社区开放空间 具有多元化的街区文化特征。 多元的建筑形态、多元的商业形态、多元的生活形态 从规划的物理层面传达了何种理念？ 重新整合了现代生活的诸种要素（工作、生活、休闲、购物） 试图在更加开放的区域空间内，再造一个紧凑而舒缓的小都市 努力寻求人类生态、自然生态的和谐共生与交互性发展 这种理念的本质是什么 ？ ———新都市主义 与产品对接的价值升华 打破 传统规划格局 融合 多元建筑形态 共生 建筑自然人群 第一部分：打破 传统规划格局 界 界，边界，不是终结，而是下一段的开始。 颠覆围墙文化，让建筑与建筑、建筑与城市之间相互渗透、相互融合。 城市中真正的边界应是凝聚的缝合线，而不是隔离的屏障。 与产品的对应： 边界—承上启下的节奏（绿化带、艺术大道、街与路） （传统社区有这样一个误区，边界等于水泥围墙，边界是区隔人群与人群的阶层。） 街 街不是路，街，以人为主导，路以车为主导。 街以步行的形式贯穿人在各个功能空间的活动。 产品对接： 本案街道的尺度变化，57米——35米——12米； 从中心到边缘400米距离（球形体理论：从球面任何一点到球心的距离永远是个常数，而本案这个以街道为轴线的可变常数则是5分钟，步行5分钟可完成各功能场所的切换） 域 建筑的样式、色彩、装饰、形态、功能等各方面组成了一个区域，它带给人们的感受各有不同。这些元素的集合，为一座城市的区域创造了强烈的意象， 产品对接— U形地块，5个建筑组团，形成不同的区域，