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狮子林地块经济分析 一.经济技术指标估算 红线内占地 3.35公顷 容积率 3.0（平均） 总建筑面积 10万平方米（估算） 占地面积 3.35公顷 总可售建筑面积 10万平方米 住宅建筑面积 9万平方米 经营性公建 1万平方米 住宅楼形式 板式 条式住宅楼间距 55米/30米 条式住宅楼进深 13.5米 住宅建筑密度 18.9% 住宅朝向 南偏东30° 总容积率 3.0 二.成本估算 单方成本估算 单方成本估算表 项目 住宅单方造价（元） 公建单方造价（元） 楼面土地及大配套费用分摊 970 970 工程建设费 1510 2100 工程建设 其它费 前期费 50 50 区内公建费 170 170 区内配套设施费 350 350 销售费用 80 80 公共设施维修费 20 20 管理费 50 50 营业税 163 163 贷款利息 100 100 总计 3313 3903 单方成本估算分析 土地及大配套费用 按土地及大配套费用总额9700万元计算，则单方土地成本为970元。 工程建设费用分析 工程建设费包括：地基处理费、土建费用、监理及其它费用。（详见“工程建设费明细表”） 工程建设费明细表 项目 住宅单方造价 商业建筑单方造价 地基处理费 70 70 土建费用 1300 1800 监理及其它费用 30 30 人防费用 140 140 装修 —— 500（精） —— 总计 1400（毛坯） 1900（精装） 1900 工程建设其它费用分析 前期所发生的费用，主要包括规管费、墙体改造费、招标管理费、勘察费、设计费等；托幼、学校、邮电局、社会停车场、公交站等配套设施，按每平方米120元计算；在土建工程竣工后需投资建设煤气、供电、上下水、暖气、通讯、有线电视、小区内道路、环境等区内配套设施。（详见“工程建设其它费明细表”） 工程建设其它费明细表 项目 单方造价（元） 前期费 60 区内公建费 170 非经营性公建均摊 120 区内配套设施费 350 总计 700 销售费用 销售费用按每平方米销售均价5000元的2.5%计算，单方成本为125元。其中包括广告费用、售楼处及样板间建造费用分摊、宣传材料设计及印刷费用等。 营业税 按销售均价5000元/平方米的5.55%计算，每平方米约为278元。 项目投资效益分析（见下表） 建筑形式 1#地块 3#地块 合计 住宅 商业 会所 住宅 商业 建筑面积 （万平方米） 27 3 0.5 2.7 1.4 34.1 单方成本 （元/平方米） 3770 4270 4000 3970 3970 —— 总成本 （万元） 101790 12810 2000 10719 5558 132877 目标售价 （元/平方米） 5000 10000 —— 5000 10000 销售收入 （万元） 135000 30000 —— 13500 14000 192500 利润（万元） 33210 17190 —— 2781 8442 59623 按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下： 总投资：132877万元 销售收入： 192500万元 总利润： 59623万元 投资回报率：59623÷132877=44.87% 一期开发投资效益分析 建筑形式 1#地块 3#地块 合计 住宅 商业 会所 住宅 商业 建筑面积 （万平方米） 8.5 1 0.5 2.7 1.4 34.1 单方成本 （元/平方米） 3770 4270 5000 3970 3970 —— 总成本 （万元） 32045 4270 2500 10719 5558 55092 目标售价 （元/平方米） 5000 10000 —— 5000 10000 销售收入 （万元） 42500 10000 —— 13500 14000 80000 利润（万元） 10455 5730 —— 2781 8442 24908 一期总投入= 一期总成本+总地款— 一期地款 =55092+42500-14300 =83292万元