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郴州市县域房地产企业发展情况调查思考 　　一、郴州市县域房地产企业发展现状 　　 　　1.资产规模迅速扩大，销售收入稳步增加。从调查的情况来看，24家房地产企业规模不断壮大，企业资产总额逐年上升，从2006年末的36126万元增加到2008年上半年96567的万元，增长了167.31%。销售收入逐年在增加，2008年上半年销售收入10249.26万元同比2007年上半年增加2125.6万元，增长了26.17%。2007年12月盈利587.24万元，比2006年增加277.67万元，增长了89.69％。但由于结算的原因2008上半年出现了亏损1698万元，同比2007年上半年少亏90万元。 　　2.投资增速回落，实际销售放缓。从样本的调查情况看，虽然房地产企业的开发项目计划总投资逐年在增加，但增速回落明显，2007年总投资52355万元，比2006年增加26175万元，增长了99.89%，2008年6月总投资65911万元，同比增加18324万元，增长了38.51%，投资增速回落明显。同时新开工的投资也出现回落，2008年上半年为25729万元，比2007年上半年减少了858万元，同比减少了3.23％。新开工面积所占在建工程施工面积的比率也有所下降，2008年上半年为44.2％，比2007年上半年的53.4％少了9.2个百分点。受全国房地产市场低迷的大气候影响，郴州市的县域房地产销售也在放缓，观望气氛较浓。2007年销售面积198931平米，同比增加71986平米，增长56.71%，2008年上半年实际销售面积110220平米，同比增加4856平米，仅增长4.61%。 　　3.自有资金不足，应付款项是房地产企业融资的主要渠道。郴州市房地产开发企业普遍存在资金实力不强的现状。2007年上半年郴州市开发企业的资金来源为17.8亿元，其中自有资金只有4.21亿元，仅占企业资金来源的23.3％，2008年上半年，郴州市开发企业的资金来源为25.8亿元，其中自有资金为5.67亿元，仅占资金来源的21.9％，这远没有达到35％－40％的行业规定。据了解，截止今年6月末，各县房地产企业投资资金来源中自筹资金、其他资金来源、银行借款三项资金分别占总资金量的27%、63%、6%。表面上看，自筹资金和其他资金来源的占比较高，但在企业自筹资金中，除了很少的一部分是企业自有资金外，大部分都是企业通过各种渠道获得的款项，定金和预收款大部分是商业银行的个人住房???揭贷款，其他资金来源中有部分来自于民间借贷。 　　4.房地产贷款质量一般，对银行发展影响小。金融机构对房地产企业贷款的五级分类情况一般，2008年6月房地产贷款4247万元，其中不良贷款539万元同比增加31万元，不良比率为12.69%同比下降0.86%，损失贷款仅有农业银行有一笔30万元的款项。县域金融机构的经营情况良好，对房地产企业的贷款较少，房地产行业不会对金融机构发展构成威胁。2008年上半年对房地产企业贷款额为4247万元，仅占其贷款额的4.04％，2007年上半年对房地产企业贷款额为3749万元，占其贷款额的4.2％。 　　 　　二、县域房地产企业发展中存在的几个问题 　　 　　一是开发成本上升较快。2007年以来，郴州市县域商品房开发的成本不断上涨，上涨的主要因素有：土地价格上涨较大，建筑工程材料及人工工资成本涨幅较大，税费涨幅较大，项目融资成本增加较大。2007年上半年郴州市县域房地产开发项目商品房建设成本约970元/?（土地150元/?、建筑500元/?、配套80元/?、税费200元/?、管理元/40?）。2008年上半年郴州市县域房地产开发项目商品房建设成本约1190元/?（土地200元/?、建筑600元/?、配套100元/?、税费250元/?、管理40元/?）。商品房开发成本越来越高，而商品房销售市场的低迷，使得开发商对项目投资愈加持谨慎观望态度。 　　二是房价快速上升。今年上半年，24家房地产企业商品房屋销售额10.25亿元，同比增长26.2%，比同期商品房屋销售面积增幅高21.8个百分点，这说明房屋销售额增速远远大于房屋销售面积增速。这又反映了房价上涨较快，据24家房地产企业商品房屋销售了解，2008年6月销售均价1229.88元/平方米，同比增加158.88元，增长15.61%。今年上半年，各县房地产投资增速比房屋销售面积和销售额增速分别加快24.1和10.2个百分点。而去年正好相反，是商品房销售增长快于房地产投资增长，其中销售面积增长比投资增长快1.6个百分点，销售额增长比投资增长快14.4个百分点。房地产投资增长过快于房地产销售增长，一旦发生销售断层，房地产风险就会充分暴露，进而危及到国民经济健康发展。 　　三是融资渠道较窄。郴州市县域房