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新政下上海楼市僵持 　　2010年的十一长假，李丛明是在“一头雾水”中度过的。 　　让这个在上海炒房十几年的温州人糊涂的是：一方面，9月29日楼市调控新政出台后，杭州、宁波等地的一些楼盘销售员，几乎一天一个电话邀请他去看房，并不断对曾经许诺的“内部优惠”加码；但另一方面，他看中的上海一个高档楼盘，开盘后均价一天就上涨了1万元，还供不应求。 　　上海这个逆势高涨的楼盘叫做星河湾，正以“外环楼盘卖出内环的价”而名噪上海。 　　“10月7号，星河湾的售楼处打电话给我，通知说定价已经出来了，我之前选的一套房是每平方米46000元，可等我8号晚上到上海，电话又来了，通知说房价已经涨到56000元。” 　　“见过牛的开发商，没见过这么牛的。”李丛明说，在中央和地方政府调控政策相继出台之后，温州炒房团已普遍弥漫着恐慌的气氛。但星河湾的强势，却让他对调控的效果产生了怀疑。 　　在开发商群体里，星河湾也是最热门的话题。“现在，大家都看着星河湾，调控政策究竟能把他们怎么样。”东方物产集团董事长王耀华告诉《嘹望东方周刊》，国庆长假期间，很多开发商自发进行了很多次或大或小的聚会，“谁都不敢触政策的霉头，但谁也不愿意降价。现在，星河湾成了风向标。” 　　 　　星河湾的博弈 　　 　　星河湾位于上海闵行，是星河湾地产在上海市的第二个高档项目。 　　8月初，星河湾就传出消息称即将开盘，但一直拖到8月底，星河湾才定下开盘时间为9月25日。但9月中旬，星河湾因定价过高，预售许可证卡壳的消息却在业内流传。 　　据后来上海媒体的报道，早在9月9日，星河湾就递交了申领预售许可证的材料，按常规，走完流程只需10个工作日。但星河湾在9月25日却未能如期开盘，因为星河湾的材料在递交到上海市房管局“重点复核”时，被认为“定价理由不充分”。 　　星河湾位于外环和郊环之间，但预期售价却高达3.9万元到7.4万元，相当于周边独栋别墅的价格。而其周边的公寓售价则只有每平方米1.8万元左右。 　　10月10日，星河湾终于开盘。令很多开发商都大吃一惊的是，星河湾售价不降反升，创造了上海2010年高档楼??销售的最快纪录。245套房源当天销售一空。 　　“拖了这么久，怎么是这个结果?”上海一家中型房地产企业的董事长王城(化名)告诉本刊记者，10日当晚，正好他和几个开发商聚会，而星河湾的开盘价格完全出乎大家的预料，“之前也有不少楼盘因为售价预计过高拿不到预售许可证。所以我们原本都以为，星河湾能拿到预售许可证，肯定在售价上有所妥协。” 　　而据上海媒体的揭秘，星河湾最终的妥协方式是：放慢网签速度，一天最多只在网上登记不超过5套房源，少量多批地纳入全市均价，以避免抬高楼市的平均房价。 　　这样的妥协，显然更有利于开发商。观望政策的底线 　　“9月份开始，有关部门就跟一些开发商口头打招呼，不要定价太高，如果开盘一段时间内没有成交，就会因为‘虚抬房价实则捂盘’而受到关注。”王城说，星河湾的经历，完全颠覆了很多开发商 　　 　　对大势的判断。 　　 　　“十一长假之前，有关部门还召集一些大的开发商开会。‘建议’如果十月要调整房价，那就只能在负5％和15％之间浮动。”王城说，十月以来新获得预售许可证的楼盘，在网上房地产设定楼盘的“报价可浮动范围”时，基本都是只标明了价格下调的幅度，而没有上调的幅度。 　　“星河湾已经做了这个出头鸟了，我们就看他的结果是什么。”王耀华说。 　　观望的重点，是上海调控新政中关于土地增值税的清算和稽查的条款，究竟会不会落实。 　　按照10月7日上海出台的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》(沪12条)，“住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2％，高于但不超过1倍的，预征率为3.5％；超过1倍的，预征率为5％。” 　　业内普遍的估计是，如果该条款落实，上海超过一半楼盘的土地增值税将大幅增加，几乎所有豪宅都面临5％的土地增值税预征。 　　这是最让开发商头痛的政策。王城说，星河湾的平均售价为每平方米5万元，已经达到了5％的预征标准。 　　据业内人士的测算，按照新政的标准，星河湾的土地增值税将从原来的约7.14亿元，增长到约17.86亿元。 　　“这么多年，楼市越调控越涨，很大部分原因就是地方政府执行不力。”王城说，和9月29日中央的调控政策相比，10月7日的沪12条看上去更加严厉，上海开发商虽然产生了普遍的忧虑，但也有“地方政府明打实保”的侥幸期望，而星河湾实际上就成了开发商群体试探政策“底线”的机会。 　　 　　并未应声而落 　　 　　新的调控是在“银十”到来前2天开始的。 　　9月29日晚，多部委联合出台了新一