中大EMBA毕业论文物业管理行业亏损之我见.doc

中山大学EMBA毕业论文之 物业管理行业 亏损原因及解决办法之我见 黎宇清 2008-9-18 物业管理行业亏损现状扫描 1.1由中物协行业报告而思 1.2与同行聊天所得亏损现状扫描 1.3某一公司物业成本费用分析 物业管理行业亏损原因分析 2.1政策性失缺是行业亏损主要原因 2.2房地业公司定位不当是物业行业亏损次要原因 2.3物业公司自己在开源节流方面方法不多是另一原因 2.4行业协会在中间发挥作用不足令到物业行业亏损无人理解 2.5小业主的不理解形成了一边倒 2.6由保姆所思所得物业构成的不合理性 2.7别的国家物业管理是亏损还是盈利 物业管理行业如何解决亏损 3.1政策要改 3.2强制前期物业参与及审图的必要性 3.3物业协会在物业服务标准及费用构成方面的规范性指导文件出台 3.4物业公司强化自身造血功能 3.5房地产公司有必要为村巴，会所，商业自己买单 3.6物价局不宜管的太多 3.7小业主应该为“保姆”给什么内容的工资 3.8他山之石的借鉴 物业管理行业亏损现状扫描 1.1由中物协行业报告而思 中物协摘文____“中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止去年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。 2.企业经营效益情况 单位：万元 调查 企业数 盈利情况 亏损情况 持平情况 企业数 % 平均盈利额 企业数 % 平均亏损额 企业数 全国 4600 1843 40.07 81.28 1871 40.76 37.22 886 东部地区 1754 958 54.62 124.83 522 29.76 51.82 274 中部地区 1308 413 31.57 24.56 605 46.25 18.53 290 西部地区 904 315 34.85 40.80 404 44.69 31.30 185 东北地区 634 157 24.76 45.96 340 53.63 55.12 137 以上数据表明，有近半数的物业服务企业仍处于亏损状态，物业服务行业整体经营效益不容乐观，行业风险依然很大。” 以前我一直弄不清楚物业行业倒底有多少亏损的，而今有了行业协会的权威数据统计分析报告，让我为物业行业现状颇有隐忧，50%的物业企业面临着生存危机，不单是北京的美丽园事件，也是因管理费收不抵支，退场后整个小区无法恢复往日风景的案例。我从2007年后任职的两家不算小的企业也面临着亏损所带来的一系列问题，更让我感受颇深。 1.2与同行聊天所得亏损现状扫描 在2008年7月间，我与万科，保利，新世界，魏理仕，第一太平等公司进行物业管理亏损状况的了解，与同行进行了座谈，得到的信息更上我忧上加忧。 万科在全国发数一数二，就珠三角来讲，也是亏损严重，深圳由于政府价时时更新，2007年11月一级服务标准已经升到3.9元/㎡(包括公共水电费)，所以还可持平，除此外，广州、东莞、中山等物业公司无一例外均是亏损。东莞万科曾多次找东莞物价局要求提升管理费标准，电梯由2.4元升到2.8元，别墅由2.8元升到3.5元，物价局就将万科报告给了省物价局，省物价局把广东省物业条例及相关物价局文件引用几段，也不答复同意还是不同意，于是东莞市物价局就告诉万科东莞公司“不行，你看省物价没有同意呀”。 和记黄埔向东莞物价局申请，将公共水电费剥离，由小主主承担，物价局引用了东府(2004)136号文，答复是物业管理费必须包括公共水电费，也无结果。 新世界物业广州区域是亏损状况。 进一步了解侨鑫物业的汇景新城也是亏损，年近800万。 保利广州公司，尚可盈利，追问原因，主要解决方法一是人员部分的节省，二是属于开发商承担的会所等费用属开发商承担，而非象其他物业企业承担。比如占了物业员工50%的保安员工执行的12小时制度，仅此一项，就可节约1/3员工所产生的食、宿及保险费用，以每个人每月200~300元餐费，每人每月100元住宿费，每人每月200元社保保险费，150元公积金等公司承担部分（未含培训费，服装费，办公费，降温费等）来计，就可节省650~750元每人每月，以保利节省200人计算，每月可节省14万多，而每年可节省近200万，而支付给员工的每天4小时(26天)加班工资计算为，广州860元÷20.83÷8小时=5.16元（小时）×26天×4小时×2倍=1073元，还未计另4天加班约为330元，即每个保安员(公共秩序维护员)每月工资+加班费=2263元/人/月，但实际为1600元，这样公司又省了约700元·人·月，以500人计，每年可节省420万。比如按规范要求电房等