2011年4月沈阳岄湖郡项目提案报告2.pptVIP

* 均质论 是典晶创艺通过产品价值点、人群特征、市场环境三方面研究，寻求策略实质的营销思考方式。 目录 1、竞品分析 2、客群写真 3、本案解析 4、营销主题策略 5、年度推广阶段总揽 6、分阶段策略及主题 7、推广渠道 8、策略回顾 棋盘山板块别墅区 近年主要的供应区域 景观资源较好 区域发展迅速 配套逐渐健全 销售主力 沈阳北部别墅区 近年主要的供应区域 景观资源丰富 区域发展迅速 配套逐渐健全 最高品质楼盘 销售主力 机场板块别墅区 05年前主要的别墅供应区域 无景观资源 区域发展迟缓 配套不健全 发展相对滞后 目前主要分布在棋盘山风景区、机场附近、浑南区域、荷兰村区域和沈阳北部五大区域，其中以机场区域、棋盘山区域、沈北区域最为集中。 2005年前，南部机场别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健全，后期发展相对滞后。 东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力， 06年新建别墅均分布在东部区域，别墅的主要分布区域逐渐东移。 竞品案名与SLOGAN 一山一水 一墅一藏 首创·棋盘山一号 山水告天下　 世贸爵士山 境界所在人杰在 兰乔圣菲 棋盘山板块别墅区 让生活回归自然，让生命之泉喷涌 泉涌新镇 森林里的诗人 亿达玖墅 被山水围裹的城市中央别墅 翔凤·山水国际 万绿丛中 山水王朝 皇第龙邸二期香格里拉 —— 原香墅 九九如一院 院院花满堂 泰盈·九如溪谷 科学运动 健康生活 中体·花园一号 在家度假 大溪地 善待你一生 龙湖·滟澜山 沈阳北部别墅区 项目SLOGAN 项目案名 别墅板块 * 加快土地市场拓展步伐，实现跨地域发展 加快进军外地市场，力争通过五年时间，完成珠三角、长三角、环渤海经济圈、西南、华中等区域市场布局，成为全国性一线品牌房地产开发企业。 越秀地产 品牌目标 沈阳岄湖郡 烟台星汇凤凰 沈阳岄湖郡及烟台星汇凤凰的联动，将展开越秀地产在环渤海经济圈的战略布局 越秀地产本案进军沈阳之战略意义 沈阳别墅市场总况 ——沈阳别墅市场已经发展相当成熟。 ——棋盘山与辉山板块是沈阳别墅PK的最强劲区域。 ——占据山水资源，与山水资源占有的比例和距离，成为各项目推广首要切入点。 ——从托斯卡纳集中营到国际风格博览会，风格已很泛泛。 ——大品牌开发商高端产品在客户心中已经各具优势，形成惯性。 岄湖郡要进入沈阳高端别墅梯队，必须要另辟蹊径方能突围，打开局面。否则将沦为辉山片区的泛泛之作。 岄湖郡肩负的使命 ——开辟越秀沈阳全新疆土， ——打好集团落子东北、布局全国的关键一役， ——构建集团品牌及项目的核心竞争力，实现可持续发展！ 本案竞品锁定 品牌+圈层 景观 区位 万科兰乔圣菲、龙湖滟澜山、首创棋盘山1号 目录 1、竞品分析 2、客群写真 3、本案解析 4、营销主题策略 5、年度推广阶段总揽 6、分阶段策略及主题 7、推广渠道 8、策略回顾 私企老板、高级公务员等 碧桂园 市内五区的私营业主、企业高管等。 泰盈九如溪谷 市内五区的私营业主老板、企业高管等。 翔凤山水国际 市内五区的私营业主老板为主、高级公务员。 大溪地 人群较特殊，二中经济实力雄厚的学生家长为主 原香墅 市内五区的私营业主老板、国有企业的高管、高级公务员为主 皇帝龙邸 别墅购买人群 　项目名称 辉山蒲河板块，双拼和联排客户主体为 ○高级公务员 ○学校教授及管理层 ○企业中层及高管 ○中小型私营老板 政府高管、私企老板为主 奥林匹克花园 私营业主的老板及国有企业的中层以上领导、高级管理者及公务员 中旅国际小镇 市内五区的私营业主、企业高管等。 泰盈九如溪谷 市内五区的私营业主老板、企业高管、产业老总等。 亿达玖墅 有相当一部分为公务员，40-50阶段养老占一定比例。 棋盘山1号 市内五区私营业主老板，高级公务员、国企企业高管主流 保利十二橡树庄园 早期暴富阶层，之后阶层素质提升，多拥有复合产业，外阜有比例 万科兰乔圣菲 别墅购买人群 　项目名称 棋盘山板块，独栋和联排客户主体为 ○各产业领军人物 ○大型私营企业老板、老总 ○公务员机构顶端人士 ○独立企业私营老板 三大竞品客户特征描述 复合产业领袖 经济实力雄厚，十分低调， 不喜欢听外人的意见， 有自己的圈层，圈层之外的活动不参与，很注重私密性； 孩子基本在国外读书， 拥有别墅居住经验，国外多有房产； 购买行为十分理智， 不会轻易出手。 私营企业主 经济实力强，越贵越买。 寻求与自己身份相匹配的物质满足，大部分炫富，小部分低调。 讲究专属的圈层共识， 关注综合性价比， 喜欢猎奇和挑战， 有控制欲和征服欲望。 高级公务员 企业高管、大学教授 有一定经济实力， 对更高端圈层有所向往 容易受到人际圈意见影响，