广州越秀区北京路南烂尾项目.pptVIP

××项目市场分析 越秀区住宅市场“奇货可居” 市政利好 ——交通更好完善： 地铁6号线、海珠广场、北京路站建设。2号线和6号线将在海珠广场交汇，6号线在北京路与泰康路交界处设置北京路站。 ——北京路新规划利好： 北京路范围：新近定为北至越华路，南至珠江沿岸，东侧以仓边路和文德路为界，西侧从北到南分别以吉祥路、教育路至回龙路为界，总面积约为９５公顷。此范围内统一规划，修建岭南现代的双层骑楼商业街 。 ６个休闲广场规划在财厅大楼、广百大楼和名盛广场前，天字码头、北京路与中山路、西湖路、泰康路交界处将设置明清岭南建筑、放置古代文化主题雕塑系列。 成效：居民人口将略减少至７万人左右，绿地面积增加1．1公顷至３．５公顷。 ——北京南崛起两大主题商场 惠福东路的广州首家互动式运动商城“广州运动前线” ，经营面积为6000㎡ 。泰康路与北京路交界处的宝丽饰品名都招商成功众多品牌进驻。 众多市政利好使得北京南路城市功能日趋完善，商业的崛起提供了大量的市场支撑，因此，本项目升值潜力大。 北京路板块主要楼盘分布 北京路板块楼市特征 主要在售楼盘： 板块特征：新盘新货量640套，使该板块成为越秀区供应大户； 新盘及旧盘新推，货量充足，成交个盘差异大； 新盘人气旺，成交良好。 年底至08年新货供应充裕。 个盘分析 越秀上品轩 点评： 优越的地段＋地铁使该盘成为一大亮点 该项目销售速度慢，推出时间及物业类型档次方面不存在直接竞争，另一方面，高企的价格可对比本项目价格合理。 点评： 未见任何广告推广，主要以吸引周边换房族及首次置业者为主 外部环境成熟，商业商务气氛浓厚，生活配套齐全，交通方便 楼盘取名文星阁楼致力营造文化形象，与北京路的现代商都步行街相对应 户型：塔楼30-110㎡宜商宜居＋裙楼灯具专业商场 地点：大南路； 进度：11月中，开放售房部； 价格：未定 该盘将定位为宜商宜居的产品，以填补区域市场的 不足；户型设计多元化，满足不同的需求，与本项目距 离近，推出早，预计将分流部分客户。 二手市场 项目周边地块及烂尾楼分布图 周边商圈 大德路——五金批发市场 一德路——食品干货批发市场 一德路——玩具批发市场 泰康路——精品批发市场 大新路——鞋业批发市场 北京路板块未来预测 项目周边临江处有5个在建项目，7个闲置地块以及4个烂尾楼，临江地块土地将增加北京路板块江景项目的供应量; 后续将以地铁六号线通车以及北京路新规划作为机会点作卖点; 预计明年多个项目的推出使得北京路板块楼市活跃起来，供求两旺。 对本项目而言，未来竞争对手众多，且二线江景并不具有唯一性，建议及时推出抢占市场避开推盘高峰期。 项目所在区域情况 周边现状 项目主要配套 项目主要配套 项目分析 有利因素分析 环境优势 本项目位于繁华北京路的临江处绿树环抱环境静谧，单面临街。 规划优势 北京路新规划中天字码头将有岭南建，主题雕塑筑等，且绿化面积将大大增加，带动环境的改善。 交通优势 本项目周边水陆交通方便，13路公交车经过，双地铁交汇的海珠广场和北京路站，另有天字码头共同造就密集的交通网。 市场优势 北京南新盘除锦源公寓，万晟商都，这两个盘在物业类型和周边环境方面不如本项目。因此，本项目如可及时推出，将成为北京路以及二线江景盘的“黑马”。 项目分析 不利因素分析 停车场建房问题 从目前看，项目北方为停车场，预计将来会建设项目，项目北面楼间距则很窄，造成一定的负面影响。 消费者心理障碍 本项目为烂尾楼，使用年限有所减少，且市民心中存有产权质量等疑虑，对购房后的质量和信誉问题极为关注。 日常生活配套不足 项目周边未见大型菜市场及超市，只有少数街铺，居民将步行至更远处日常购物。 * * 17.56 1.45 2 2.54 3.21 1.41 3.41 3.54 成交量 （万㎡ ） 5.09 2 0 0.61 0.83 0 1.65 0 预售批出（万㎡ ） 合计 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 55％ 50％ 40％ 成交 东座234套年底推 11月10日旧货新推26层以下约200套 A栋209套 时间未定 后续货量 未有售楼部 10月中旬推出西座234套 10－26层持续销售200套左右 10月推B栋208套 推货 裙楼商场＋住宅 越秀上品轩 裙楼灯饰商场＋住宅（办公） 公寓 商场＋住宅 类型 万晟商都 锦源国际公寓 文星阁 楼盘名称 约130套 10月热售 广州佳润地产 开发商 老城区换房族首次置业者及天河上班族及少数投资者 主力客户 地铁上盖 卖点 18000元/㎡（送3000元/㎡精装修）