戴德梁行2007上半年大连房地产市场调8p.docVIP

戴戴德梁行：2007上半年大连房地产市场调查(转)德梁行：2007上半年大连房地产市场调查(转)第二季度，大连市利用外资方面承接上季度走势继续呈现高速增长势头，1-6月份，全市实际使用外资15.4亿美元，同比增长99.2%。利用外资大幅增长一方面缘于一季度英特尔宣布在大连建厂， 同时也在于大连综合条件的优势和长期以来不断改善的投资环境，以及加快开放型经济的发展，一直都为外资企业认可，累积了一大批大项目。 　　 　　 　　 　　房地產市场 　　第二季度，外资房地产企业在大连投资活跃。4月26日，由投资商为菲律宾背景的裕景地产集团投资的“大连中心?裕景项目”举行奠基典礼；6月3日，新加坡上市公司佑玛集团在开发区投资的高档地产项目“恒泽?天城”正式启动。据本行统计，目前在大连投资开发房地产项目的外地及外资房地产开发商达到50家，已建和在建项目近70个，合计开发土地面积约700余万平方米。外地及外资开发企业成熟的开发理念和较高的产品品质为本土地产的发展注入了鲜活动力，目前已成为大连市房地产市场的重要力量。 　　土地市场 　　根据大连市2007年房地产开发项目供地计划（市内四区），2007年大连市内四区计划安排房地产开发用地约380公顷。 　　其中，经济适用房（含单位集资建房）、限价商品房用地约92.4公顷，意在保障中低收入家庭住房需求。此外，本年度西部地区（高新园区、星海湾、沙河口区、甘井子区）计划用地比例较高，开发用地约208公顷；北部地区（甘井子区及拓展区）计划开发用地约52.2公顷；旧区改造项目用地约25.2公顷，企业搬迁改造项目用地约3.1公顷。 　　从本年度土地供应计划来看，经济适用房（含限价商品房）用地、西部及北部地区将是今年土地出让的重点区域，顺应“西拓北进”发展战略，将成为未来两年房地产供应的热点区域。 　　本季度，市内四区共成交5块用地，全部位于城市西部和北部地区，以居住用地为主。 　　写字樓 概览 　　2007年第二季度大连市甲级写字楼市场平均租金小幅上升，约为12.74 美元/月/平方米；平均空置率约23.62%，与上季度相比下降了约2.5%。 　　　　　　 　　需求 　　本季度甲级写字楼吸纳量约为13,000平方米，较去年同期相比增长了约3.5倍。 　　租赁 　　第二季度，大连市甲级写字楼租赁成交依然保持活跃，表现为部分企业的扩租及迁址。希望大厦投入市场后吸引了包括兴业银行、万邦船务等大公司入住，成交面积较大。 　　2007年第二季度部分租賃成交 　　 　　 　　 　　供应 　　本季度大连市无新的甲级写字楼供应，总存量保持不变，约为53万平方米左右。 　　展望 　　希望大厦入市后，大连市甲级写字楼的整体品质得以提升，具有较高付租能力的企业有了更多选择空间，写字楼市场的优胜劣汰也逐渐显现。二季度较高的写字楼需求增长预示着大连写字楼市场将延续2006年的良好发展态势。 　　6月份，新加坡上市公司佑玛集团的“恒泽?天城”项目启动，建成后将形成开发区首个甲级水平写字楼，伴随着英特尔进入大连开发区，其上下游企业或相关企业的跟进将带来开发区写字楼市场需求的增长。 　　 　　需求 　　2007年4-6月，大连市内四区商品住宅成交套数7356套，成交面积约72万平方米，均同比下降约9%。从需求的区域看，沙河口区及甘井子区是人们购房的首选区域，占总成交量的80%以上，尤其是甘井子区的成交量占总成交量的50%以上，主要原因是：第一，房价的持续上涨，推动消费者去价格相对便宜的边缘区域购房，第二，市区土地的稀缺，使得近两年土地成交多集中于城市西部和北部，以上半年为例，市场新供应多集中在沙河口区及甘井子区。 　　价格 　　第二季度，大连市区新建住宅成交均价6,526元/平方米，同比增长21.7%，比上季度5,377元/平方米上涨约21％，主要原因是原先价格相对较低的城市周边区域如泉水、中华路、红旗镇等价格上涨较快。 　　 　　供应 　　本季度，新开盘项目主要集中在5-6月份，主要集中于沙河口及甘井子区，且呈现较高的价位水平。而中山区推出的南山?西花厅项目由于是改造项目，故并未体现出与该区域相符的价位水平。 　　截至2007年6月底，大连市区共有2.02万套住宅供应，其中中山区0.45万套，西岗区0.09万套，沙河口区0.46万套，甘井子区1.02万套，供应建筑面积合计约267万平方米。 　　 　　展望 　　2007年大连市计划供应土地面积约380公顷，主要以经济适用房（含限价商品房）、城市西部北部区域住宅用地为主，预计将带来大量的新增供应，这一点从前两季度的土地出让情况即可看出，随着这些住宅陆续入市，住宅供应持续增长，大连市房地产市场将继续呈现供需两旺的局面，销