论房地产企业开发中的成本控制.doc

论房地产企业开发中的成本控制??作者?程洁? ????摘要：商品房价格持续居高不下，房地产投资不断增大，引起社会各阶层广泛关注。针对这一社会热点问题，本文根据房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成，即土地费用、前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费，公建配套设施费用，销售费用，管理费用，财务费用，税费等。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担，信贷政策，物价水平等方面分析影响房地产开发成本增大的主要因素，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过政府部门和内部管理两个方面来进行成本控制。即通过控制土地供应总量，降低地价；清理不合理行政收费；合理分摊市政公共设施费用；降低税收负担；拓宽融资渠道；保持物价稳定的外部手段，以及强化合同管理、择选监理单位；做好规划设计、控制建安成本、降低贷款利息的内部管理实施成本的控制，以达到真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。 ????关键词：开发成本??合理利润??成本控制 ????近几年来，随着福利分房制度的结束，商品房便成为众人瞩目的焦点。它不仅与人们的生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路攀升。房地产业的快速发展，成为拉动GDP快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。目前，房地产正处于一个发展的热潮中，供求两旺。购房一族、炒房一族在许多城市不同程度的出现，以及商品房开发过程中本身的成本也在不断上涨，从而造成房价的居高不下。国家为了密切掌握房地产市场运行情况，加强了对房地产市场的宏观调控，譬如发布了紧缩房地产信贷的央行121号文件，以引导房地产市场理性投资和消费，继而达到控制房价不断上涨的目的。然而国家通过宏观调控来抑制房价上涨的手段，对房地产开发企业而言是非常不利的，为了保持利润率，企业只能通过采取降低成本的手段来维持合理的利润空间。 ????一、?房地产开发中的成本构成 ????房地产开发企业的成本构成与其他行业不同，有其特殊性。成本包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。 ????1、土地费用 ????土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，有些地区的开发商通过土地拍卖取得以后，土地费用已达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地的价格决定了房价。 ????2、前期工程费 ????前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。 ????3、基础设施建设费????????基础设施建设费指为开发产品发生的费用，包括开发项目的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。 ????4、建筑安装工程费 ????建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看，约占整个成本的30%左右。 ????5、公建配套设施费 ????公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，居委会，派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店，银行，超市等）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电所，车库等室外工程。 ????6、销售费用 ????销售费用指房地产开发企业销售部门以及专设机构在销售开发产品或提供老物等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的广告宣传费，展览费，代销手续费，销售服务费，样品房装修费，销售人员的工资、奖金、差旅费等。它在成本构成中的比例越来越大，现在的开发商普遍请用专业的营销公司来销售楼盘，势必费用会加大。 ????7、管理费用 ????管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费，业务招待费，审计费等。在整个成本构成所占比例很小。 ????8、财务费用 ????房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息