哈尔滨项目分析报告.docVIP

××公司产品在哈尔滨市场的情况分析 一、城市分析 （一）概况 哈尔滨市是中国东北北部政治、经济、交通、文化中心，也是中国省辖市中面积最大的特大城市。总人口987.4万人，市区人口475.5万人。 是东三省最重要的城市，是辐射东北亚的最核心城市，是规划较大且具有较大潜力的市场。 表：哈尔滨市主要经济指标 　 单位 2005 2006 2007 2008上半年 GDP 亿 1830.4 2094.0 2436.8 1253.4 GDP增长率 ％ 14.1% 13.5% 13.5% 13.7% 人均GDP 元 18852.0 21374.0 24768.0 － 人口 万 971.6 980.3 987.4 － 人均可支配收入 元 10065.0 11230.0 12772.0 7065.3 旅游人数 万 1821.4 2191.1 2518.0 － （二）房地产市场 1、供需总量 　 单位 2005 2006 2007 2008上半年 土地购置开发面积 万平方米 399.7 818.9 983.0 NA 新开工面积 万平方米 679.1 661.8 682.8 NA 竣工面积 万平方米 524.8 667.3 698.2 NA 销售面积 万平方米 577.4 674.4 748.9 233.7 已出让土地待开发面积 1568.8 在建未售面积 1036.0 可售住宅面积 728.6 需消化年数 3.4 需消化年数 2.2 需消化年数 1.6 根据易居研究院哈尔滨机构发布的数据显示，哈尔滨市区主要监测住宅项目2008年3-10月份住宅供求比为1：。随着哈尔滨市冬季的来临，项目无法施工预计几个月住宅市场供应量仍会逐步减少，供求差距将进一步缩小。 　1至9月，哈尔滨市实现商品房销售面积351万平方米，比去年降112%，尤其是进入9月份以来，哈市商品房销售面积快速萎缩，当月销售33万平方米，比上年同期下降52.9%，其中商品住宅销售30.4万平方米，下降53.4%。哈市商品房市场观望气氛渐浓，销售出现下降趋势 单位 2005 2006 2007 2008上半年 房价收入比 　 6.6 6.3 6.7 7.9 商品房销售价格 元/平方米 2700.2 2703.1 3053.8 4009.4 08年上半年，哈尔滨商品房均价4010元/平方米，房价收入比7.9，相对于省会城市，二线城市而言，整体房价处于合理区间。从市区商品住宅成交均价走势看，剔除节假日因素，价格走势平均平稳。说明哈尔滨市整体房价不高，价格方面受调控影响较小。 而从08年前6月的平均销售价格走势看，哈尔滨楼市价格较平稳，高点与低点均价差83元/平米，差异主要源于季节性因素及供应量变化，但总体价格表现平稳，较07年仍有较大上涨。 根据易居研究院哈尔滨机构发布的数据显示，哈尔滨市场2008年10月份住宅成交均价同比上涨2.6%10月，哈尔滨市商品房销售价格同比增长3.4%，低于1至10月累计价格涨幅3.6个百分点，涨幅呈逐月缩小态势。年哈尔滨市中小套型住房供应有较大增长。全年累计销售商品住房49347套，单套建筑面积94平方米，同比下降了7.8%。其中，销售使用面积在70平方米以下的中小套型住房27379套，同比增长69.7%，占商品住房销售总套数的55.5%，同比提高了10个百分点。这说明在国家宏观调控政策的指导下，哈尔滨市住房供应结构调整工作取得了积极成效，住房供求关系得到进一步改善从市房地产市场结构上看，有两个“90%”的显著特征，居民购房用于居住的占消费总量的90%，本市居民购房占消费总量的90%以上从住宅成交面积段的上看，0m2以下 户型是市场成交的主力户型中小普通商品住房占住宅的35-45% 从近期房型供求关系及销售统计来看，消费者需求倾向70平米以下中小户型，以及符合松北区中央别墅区定位的洋房、别墅等低密度产品，接受价格在5000元/平方米以内，结合上节关于城市均价来看，哈尔滨的消费者以自住型需求为主，对价格敏感性较高。 4、区域分析 松北区位于松花江哈尔滨段北岸，总面积736.3平方公里，现有人口16.3万人是黑龙江省唯一的政区型开发区,兼有政府行政和开发区建设管理双重职能,享受国家级开发区管理权限和优惠政策。省市行政中心聚集松北，交通便捷、信息畅通、商贾云集、人杰地灵，适于发展总部经济、高端经济和现代服务业。松北区坐拥国家5A级风景名胜区太阳岛，哈尔滨市独具特色的国家3A级旅游景区东北虎林园和哈尔滨冰雪大世界等众多知名景点，以松花江公路大桥、松浦大桥(在建)等过江通道与主城区便利衔接，各大商圈须臾可达，距离“不远不近刚刚好”，可谓真正的“