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闵行龙柏商业设施大卖场项目价值评估报告 上海筑诚营销策划 市场策划部 2010年2月 目录 一、项目分析 3 二、周边市场调研 4 市场扫描 4 三、市场租金及售价预估 5 1、区域市场扫描 5 2、价值预估 6 1）市场比较法（以1层商业为基准） 6 2）收益还原法（以1层商业为基准） 7 3）价值挖掘 8 3、分层价格研究 11 4、最终价格 11 一 项目基础信息： 物业地址：闵行区龙柏地区绿苑路（近红松路） 开发商：上海中祥（集团）有限公司 物业形态：商业 总体量：42243平方米 交通状况： 项目点评： 项目地理位置优越，但是由于处于较窄段的绿苑路上，加之周边为居民小区环绕人流及商业较之周边的黄桦路、红松路相差较大，但是从区域调研可以看出，现区域市场商业分布主要为小区配套底商，档次参差不齐，租金差别较大，整体商业档次处于中档。 二、周边市场调研 市场扫描 区域主要商业街区 商业街区 商铺类型 街区长度（米） 主要业种 面积分割（平方米） 租金段 人流/车流（每分钟） 绿苑路（项目所在区域） 住宅底商 200 汽配、杂货 10-30 3.5-5 8/5 红松路 住宅底商 1000 餐饮、服饰 10-50 3-6 29/16 黄桦路 住宅底商 1200 服饰、餐饮 20-80 3-5.5 27/10 金汇路 住宅