【地产策划-PPT】中原-深圳『新洲地块』写字楼项目设计方案建议书-66PPT-2008年.ppt

成功原因分析 首推“生态健康办公”概念 项目推出背景：周边写字楼产品成熟，片区市场不成熟，市场竞争激烈，引入了全新写字楼概念，提升了项目的品质； 首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念； “生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中； 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间； 结构优化方向： 阳光走廊； 阳光电梯厅； 错层送露台花园 (要求每层都赠送一个以上不计容积率的花园) ； 回廊设计，有效利用走道； 自由分割与组合； 使用率达70%以上… 聘请名家塑造公共展示空间 写字楼的大堂、电梯厅及公共走道、电梯外观及轿箱等公共空间是项目形象得要展示的重要部分； 建议聘请专业设计公司（如诺德中心聘请香港梁志天）进行塑造，可保证项目的档次、品味在细微之处也得到体现。 郑州小户型市场调查报告分析 2007年1月30日 客户服务中心 一、前言 本报告通过对郑州市小户型市场的调查分析，旨在了解和掌握小户型的供需状况和户型消化关系，为美好时光三期小户型的营销分析提供依据。 （一）调查范围 郑州市区北部小户型为主要的调查对象，主要以北环线以南，金水路以北作为主要调查区域。 (二）调查方式 主要以调查整个小户型市场为主，主要方式是实地考察竞争项目中各方面情况。 （三）调查对象 由于目前关于小户型还没有一个严格的规范限定，不同发展水平的城市，由于历史文化的，经济水平等因素影响而各不相同，一般来说是从面积上界定的，一般三居在100平方米以下，二居在80平方米以下的，一居在60平方米以下即为小户型。 本次报告认定所指小户型为二居室（80平方米以下）占70%的楼盘为小户型楼盘。 二、回顾 （一）萌芽期 2002年之前，郑州商品房市场出现了小部分的小户型产品，这一阶段的小户型多为开发商利用一些面积的边角余料设计而成的，而这种产品销售往往比较好。但是还没有形成独立的小户型楼盘。 （二）发展期 2002年郑州市以“时尚party”项目拉开了小户型市场的序幕，小户型作为某个项目的主力产品开始陆续推出，但是多在市区内十余亩的小地块内进行开发，缺乏小区环境，多采用一梯十来户的通廊布局，户型和功能不完善。但是由于低总价、小面积的住宅吸引了大量的客户，购买销售相对于整个大户型还是非常好的。 （三）发展期 由于国六条的影响，90/70政策的影响，按照郑州市规划局内所报批的各种项目公示的户型来看，2007年郑州市小户型数量将出现猛增，套数预计较去年增长了1.5倍－2倍。另外小户型的产品设计出现了多样化，比如与商业地产紧密结合的建业置地广场和郑州国贸中心。另外小户型的地段也出现了郊区化的倾向，远离市区的小户型产品，最为典型的就是处于北环线以北的“花半里”项目。 （五）有关数据统计 三、调查分析 （一）宏观形式 根据对于各方面提供资料的分析，截至2007年一月郑州市现在销售的项目约22个，其中东区（含郑东新区）6个，中区4个，北区7个，西区3个，南区2个，其中包含一些大项目的小户型分期（如部分长城康桥花园的别馆分期作为一个独立的小户型项目处理）。 对于供应量来算，东区和北区是小户型开发最为集中的地区，从开发面积到开发套数占到六成，城南和城西体量大体相当，为二成左右，中心区占到二成左右。其中城市中心区开发量由于土地供应情况，日渐萎缩，近期无开发项目。（此按照房管局房地产超市提供的项目开发面积，自己估算得出） 由于本项目地处北区，主要的目标客户区域都在东风路、南阳路区域，辐射到北环区域，因此主要的研究应该集中在这些区域。在这一范围内我们选取了八个最为典型的项目作为研究对象： 1、建业森林半岛小户型 2、明天花园 3、晨光·嘎达梅林 4、左岸国际 5、郑州国贸中心 6、清华soho 7、都市a座 8、康桥别馆 （二）规模分析 1、在所调查的项目中，体量多在3万－4万平方米，占到了调查项目的6成，低于2万平方米只有都市a座，超过6万平方米的只有郑州国贸中心 2、市场上推出的小户型项目，规模多在200套－500套，占调查比例的6成，市区内的项目均为高层或者小高层。 3、结合规模分析可以看出，郑州市市区小户型以3万平米的左右项目居多，多分布在市