商业运营目标计划书（丽江）20130901.pptVIP

SHA-PDW002SL(GB) * SHA-PDW002SL(GB) * SHA-PDW002SL(GB) * SHA-PDW002SL(GB) * SHA-PDW002SL(GB) * SHA-PDW002SL(GB) * 4.2建筑施工节点安排 对建筑施工节点工作进行概述。 土建工程： 1基础施工 2地下室结构 餐饮区： 3 餐饮区结构封顶 4餐饮区外装及屋面施工 （含门窗体系） 零售1区： 5零售1区结构封顶 6零售1区外装及屋面施工 （含门窗体系） 零售2区： 7零售1区结构封顶 8零售1区外装及屋面施工 （含门窗体系 SPA+零售 3 主体结构封顶 4 外装及屋面施工 （含门窗体系） 4.2建筑施工节点安排 对建筑施工节点工作进行概述。 展示区： 5结构封顶 6外装及屋面施工 （含门窗体系） 零售2区： 7零售1区结构封顶 8零售1区外装及屋面施工 （含门窗体系 景观 9小市政施工 10景观园林施工 竣工验收 11消防验收 12竣工验收 13交楼 4.3商业筹开节点安排 对商业筹开节点工作进行概述。 图片示例 2 五 招商计划 5.1 市场分析 对商业市场租赁条件进行概述。 “丽江 J·life”社区商业基础租金预测 列1 列2 列3 列4 列5 列6 列7 区域 吸引力 交通 区位 市场定位 平均分 租金权重 租金（2012） 大研古镇 5 5 5 5 5 25% 22 束河古镇 4 2 2 4 3 25% 14 七星街 3 4 4 3 3.5 10% 5 鱼米河 2 3 3 1.5 2.375 10% 3 福慧路 2 3 3 1 2.25 10% 2.5 民主路 2 4 4 2 3 10% 3 玉泉路花马街 2 3 3 1.5 2.375 10% 1.6 丽江商业零售部分 2 1 2.6 2.7 2.075 　 5.84 丽江古城租金以大研古镇最高，其次为束河古镇，部分新项目仍保持较低租金。 5.2招商策略 对本项目商业部分进行市场供求、竞品项目等分析内容进行概述。 丽江 成熟商业街区为大研古城及束河区域，近两年白沙古镇的发展也非常迅速。 目前丽江成熟商业街区（大研古城、束河古镇）租金偏高（150-1000元/平方米），且为私人产权。 目前丽江商业缺乏具规范且实力的商业地产开发运营商，不过未来2-3年内，丽江将有较多商业开发项目启动。 目前丽江商业开发项目：祥和广场、和业广场无论从开发节点和定位上均不与金茂J.LIFE相竞争，竞争项目为丽江5596 。 丽江5596、 为丽江本地开发商所开发，以院落街区式旅游地产呈现，开发商重点从西南区域进行招商，采取优惠的租金政策（较低租金、给予免租期政策）引进主力品牌 。 5.2招商策略 对本项目商业部分进行市场供求、竞品项目等分析内容进行概述。 竞争项目对比 　 5596 金茂J.LIFE 开发商背景 本地开发商 知名央企 体量 15000sq.m 13405sq.m 项目环境 古城南门，邻近忠义市场，商业环境不佳 束河区域，新开发区域 交通 便利 不便利 人流量 较多 不多 规划 民俗零售、配套商业、餐饮、酒吧 零售、餐饮、餐吧 定位 中端 中高端 招商率 70% - 商业运营模式 自持，但是大型院落如果招商不佳，将考虑销售 自持 商务条件 餐饮：60(均价），零售：100（均价），国际品牌纯扣点 餐饮64（均价） 物业管理费 10 12 推广费 12 - 免租期 6个月（含装修期） 8-12个月(不含装修期） 租期 零售3-5年，餐饮5年 零售5年起，餐饮6年起 已签品牌 马格、嘉陵晓月火锅、KFC、屈臣氏、碎蝶咖啡、阿张炖肉、大益茶、云南过桥米线、彩云工坊 - 开业时间 2013年底 2014年10月 后期运营 缺乏经验 具有经验 5.2招商策略 对本项目商业部分进行市场供求、竞品项目等分析内容进行概述。 5596为当地开发商开发，该开发商缺乏中高端商业开发运营经验，J.LIFE在全国已有开出项目，具有商业招商运营经验。 5596体量比J.L