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“小产权房”问题法律思考 　　摘要 近年来，“小产权房”的数量在全国范围内急速增多，由此带来的一系列社会问题该如何处理已引起广泛关注。本文通过界定“小产权房”的含义，剖析该问题出现的背景，分析“小产权房”引发的一系列社会问题，进而从法律角度提出改革城乡二元土地制度，完善农村土地法律以及加强房地产市场监管以妥善解决“小产权房”问题。 　　关键词 小产权房 城乡二元土地制度 土地流转 　　中图分类号：D910 文献标识码：A 　　一、“小产权房”的界定 　　“小产权房”是与房地产开发商建设的商品房相区别的一类房屋，其并非是一个确切的法律概念。建设部在《关于购买新建商品房的风险提示》中将“小产权房”定义为：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的。”一言以蔽之，“小产权房”是建造在农村集体土地上的房屋。依据现行法律规定，购房者无法获得合法的房屋所有权证书，是很难得到法律保护的。 　　二、“小产权房”问题产生的背景探析 　　“小产权房”的诞生，自有其背景及原因，具体原因可以总结为以下几个方面： 　　（一）城市房价居高不下是以市场需求为导向的“小产权房”产生的主要原因。 　　随着房地产市场发展，全国各城市房价涨幅远远超过居民收入涨幅，大城市如北京、上海、深圳等尤为突出。一方面，高昂的房价使中低收入者望而却步；另一方面，政府提供的廉租房与经济适用房又供应紧缺，无法满足人们的住房需求。在此情况下，一部人只好无奈选择价格较低的“小产权房”作为安居之所。购买“小产权房”尽管存在着风险，但相对商品房而言低廉得多的价格和居住的保障使许多人冒险选择“小产权房”。 　　（二）城乡二元土地制度造成土地流转受限是“小产权房”问题出现的根本原因。 　　依据《宪法》第10条规定，我国土地所有制分为两类，城市土地归国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，归集体所有；宅基地和自留地、自留山，也归???体所有。同时，按照《土地管理法》第63条和《城市房地产管理法》第6条的规定，在城乡二元土地制度结构之下，国家所有的城市土地的流转可以在市场上自由进行，没有限制；而农村土地的流转则只能在农村集体组织内部进行，并且受到诸多限制。要对农村土地进行商业开发，只能通过国家征收后将土地转化为国有才可。此规定的初衷在于防止农村房屋转让可能造成的侵犯农民生存权和侵占耕地的后果，但却使农民的房产成为“死产”，限制了农村建设用地利用水平，阻碍投资进入农村地区，不利于农村经济的发展。 　　（三）法律规制的缺失使销售“小产权房”的行为难以得到有效的遏制。 　　《宪法》和《民法通则》并没有对“小产权房”问题作出规定，《物权法》则是在第153条中提出宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，通过授权立法从而规避了这一问题。至于《土地管理法》也没有对此问题作出系统明确的处理，只有在第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租，用于非农建设。”然而，对买卖“小产权房”的行为是否有效以及该行为是否应当承担法律责任这个关键问题却没有作出明确的解释。在法律规定含糊而存有空白的情况下，尽管政府有关部门已频频提出警告禁止“小产权房”，仍有许多购房者抱着侥幸和从众的心理选择“小产权房”。在缺少法律的指引和必要的违法成本的规制之下，政府清理“小产权房”的效果自然不甚理想。 　　三、“小产权房”带来的社会问题 　　正是因为现行法律尚未就“小产权房”问题作出具体规定，购房者的权益无法得到法律保护，往往容易产生多种法律纠纷，形成各种社会问题，不利于社会和谐和稳定。 　　首先，出售“小产权房”所带来的巨大利益可能诱使乡镇政府、村委会及农民将房屋建造于耕地之上，而耕地面积缩小将引发土地资源不足产生的粮食危机，其后果危及国家及社会稳定。 　　其次，“小产权房”的出现不利于国家对房地产市场进行宏观调控，破坏现有的土地管理法律体系；此外，农民未经批准建造的“小产权房”无疑将影响城市美观和整体规划布局。 　　再次，“小产权房”的购房者维权道路艰难。由于缺少国家承认的产权证，一旦当事人之间就房屋权属问题诉诸法院，购房者因无法提出有效的证明文件而难以得到法律保护，这对购房者甚为不利，如“北京宋庄画家村农民与画家之间的房屋纠纷”一案，购房者画家败诉不失为一个很好的例证。另一方面，倘若购房者出于融资需要对房屋进行抵押贷款或者做财产证明时，“小产权房”尴尬的法律地位使其无法进行相关操作，在遗产继承和国家土地征用的补偿问题等方面亦是如此。 　　最后，“小产权房”的质量问题和物业管理很难得到保证。“小产权房”建设多数未经规划批准，也没有严格的质量标准进行监