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一家中小房企转型之惑 　　9月底的长沙，秋雨绵绵，凉风习习，一股提前到来的寒意将这个娱乐至上的城市完全笼罩，王明辉起身关上办公室的玻璃窗，一脸茫然地望着窗外烟雨朦胧的湘江。 　　在湘江对岸拔地而起的在建楼群中，有一部分住宅楼盘正是王明辉公司开发的项目。但这些楼盘开盘一年半以来，一直销售不畅，重金投入的项目到头来却让王明辉焦虑不安。 　　王明辉是长沙一家房地产开发商老板。5年前，因看好长沙地产行业的发展前景，他雄心勃勃地加入到住宅开发的队伍中来。由于过去几年国内房地产风生水起，房价一路飞涨，王明辉也赚得盆满钵满，年销售收入接近亿元。但随着最近两年地产调控政策的实施，空前的压力也就此到来。 　　“去年开盘的几个项目一直销售不旺，导致公司资金周转出现困难。”王明辉对《新财经》记者直言，持续深入的楼市调控和日益萎缩的商品房成交量，让他萌生了转型之意，“转做商业地产，或旅游地产，或者干脆转行做别的”。 　　在国内地产行业遭遇严厉调控的背景下，王明辉的处境并非个案。事实上，不少地方中小型房企正遭受销售下滑和资金困难的煎熬，并被迫尝试转型。即便是财大气粗的万科、保利、招商等大型房企，也在纷纷转向商业地产。 　　但转型不一定是房企的最佳出路，且充满风险，稍有不慎，就可能踏入另一个风险漩涡。 　　销售下滑 资金紧张 　　持续的调控使得地产商满心期待“金九银十”的到来，王明辉所在的公司也不例外。 　　据其介绍，早在两个月前，公司销售人员就做好了各种促销的准备与计划，并不惜重金在相关媒体上做宣传，“这是年底前最后的希望了，我们当然不能放过，要尽最大努力促销”，一名销售总监对《新财经》记者说。 　　从地理位置看，该楼盘处于长沙城市中心片区，周边各类生活、商业、娱乐配套设施齐全，距离长沙火车站、五一广场核心商圈也比较近。但整个9月，兴师动众的促销举措并未带来明显效果，“虽然过来看房和打听的人比以前多，但真正出手买房的客户仍然很少”。 　　今年国庆期间，《新财经》记者来到该项目售楼处，预料中的热闹场景并未出现，整个??午，只有零星的几拨人过来看房，交定金的只有两个，门庭冷落的情形与设计豪华的售楼大厅形成巨大反差。 　　事实上，长沙多个楼盘国庆期间都未出现热销场面。由中海地产集团开发建设的中海国际社区位于长沙湿地板块，尽管坐拥一片生态湿地公园，北邻岳麓山风景区，但国庆期间销售并不好。而号称“岳麓山、金牛山两山环抱”的阳光100后海开盘以来也处于滞销状态，售楼处的工作人员大多时间都在相互聊天或埋头玩手机。 　　据来自爱房网新房监控中心的数据显示，今年“银十”第一周，长沙楼市网签套数环比剧降六成，成交量整体偏低。 　　长沙如此，全国各地情况也不乐观，销售下滑已影响了许多房企今年以来的业绩。 　　从房地产行业整体利润情况来看，此前公布三季度业绩预告的58家上市房企中，预亏的多达15家。而净利润出现同比下滑或出现亏损的有32家，占比达55%。对此，链家地产市场研究部张絮认为，超过半数房企预告利润下滑或亏损，依然可以看出调控对房企的巨大影响。 　　业绩下滑的同时，房企面临的另一重压力是资金短缺。在行业整体资金趋紧的背景下，拥有雄厚资金实力的房企更能抗衡楼市“寒冬”。对于上市房企来说，灵活的融资渠道和战略布局，能够进一步摊薄企业的土地成本，更能够成功均衡区域间的利润分配。 　　与龙头房企拿地、融资两不误的野心和实力相比，中小房企正在遭遇“融资难”的窘境。据业内人士介绍，目前中小房企申请贷款仍不易，大房企能够“吃肉”，小房企只能“喝汤”。原因在于，银行会给予一些大型品牌房企贷款支持，但中小型房企财务杠杆高，融资渠道少。 　　转向商业地产？ 　　王明辉判断，房地产调控暂时不会放松，但又不想眼睁睁看着自己开发的项目“半死不活”。重压之下，王明辉最先想到的是尝试进军商业地产，并为此到长沙城区及湖南一些三、四线城市进行实地调研。 　　促使王明辉关注商业地产的一个重要原因在于，保利、招商、金地、万科等大型房地产企业已相继抢滩商业地产。连之前一直专注住宅领域全产业链运营的万科也宣告进军商业地产，且项目布局已涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。 　　商业地产事实上早已成为住宅地产开发商觊觎的热点。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，前20名的开发商均已进入了商业地产。 　　但进军商业地产就能柳暗花明吗？答案是否定的。早在五六年前就开始向商业地产转型的万通地产就是一个失败例子。 　　万通地产今年一季度财报显示，净利润同比大降3953%。公司商业物业租金收入仅占总收入的2.2%，难以弥补销售收入下滑的缺口。有业内人士认为，万通地产业绩断崖式下滑的根本原因在于，万通地产的商业化转型使公司陷入阵痛。 　　另一个不争的事实是，由于资本疯狂涌入商业地产，导致乱象