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如何参与豪宅投资“游戏” 　　今年3月份，北京高档豪宅市场回暖，公寓豪宅成交465套，环比增幅260%以上，别墅市场达217套，环比增幅更在300%以上，豪宅市场的强劲表现，不仅让高端豪宅项目开发商有点坐不住，同时也让还在围观的投资者有些按捺不住了，到底要不要参与豪宅投资的游戏？豪宅投资的前景如何？在投资中需要综合思考的关键要素在哪里？笔者认为，对于高档豪宅的投资理念，可用一句话加以概括：精心挑选一套位置和品质均属上乘的豪宅，并做好价值投资的准备。 　　豪宅到底豪气在哪里：投资的需求与纠结 　　投资豪宅的纪律之一：贵在精，而不在多。2011年4月12日，据《2011胡润财富报告》的数据显示，全国每1400人中有1人是“千万富豪”、全国有96万“千万富豪”和6万“亿万富豪”，全国有4000个十亿富豪和200个“百亿富豪”；北京市富裕人士最多，分别有17万“千万富豪”和1万“亿万富豪”，广东排名第二，上海排名第三；“千万富豪”可分为四大类型：55%企业主、20%“炒房者”、15%“职业股民”和10%“金领”。 　　细细分析可看出，《2011胡润财富报告》隐含着三个信息：一是现在的有钱人数量很多，二是炒房也能成为千万富翁，三是有钱人在视觉上对豪宅是有要求的。这从众多开发商对豪宅的投资热情中可见端倪。 　　而高端豪宅目前早已脱离了城市普通住宅的价格体系，而逐渐成为房地产中奢侈品的代表。目前，我国已完全停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，但也同时明确了，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。因此，笔者认为，最值得投资的豪宅是真正意义上的别墅，即独门独户独院、两至三层楼形式、容积率低于0.35的豪宅。市场对于别墅的需求也正是豪宅市场中的绝对主力。 　　另一方面，笔者在市场调查中发现，苏州某豪宅在销售前的客户积累阶段，面临着如下困惑：由于限购令的关系，某房屋所有者很难再购买新房，现房又基本上都属大户型，出手困难，纠结中他们也曾考虑过扩大房产挂名亲属的范围，但现实却并不可行。 　　事实上，随着2011年国家限购政策的出台，在国内诸多省会城市??经济发达城市中的许多房产投资者们也都遇到了以上同样的难题。加之许多“炒房客”手中的房源基本上都属较难出手的大户型，他们中有很大一部分被无奈地炒成了“房东”。此外，随着即将在全国40个主要城市联网的个人住房信息系统，更将会把跨市跨省的房屋投资者拒之门外。 　　由此可看出，与其说是由于价格因素让豪宅投资者止步不前，不如说是当下的房屋限购政策让其内心充满了纠结。对此业内人士分析指出，针对目前短期的限购政策及国内房地产市场的长期趋势，豪宅投资者需要优中择优遴选投资项目，切忌贪多。 　　高档豪宅投资游戏：三十年战略和五年战术 　　豪宅投资纪律之二：做好至少持有10年以上豪宅的思想准备。豪宅作为房地产中的高端产品，其投资行为堪称为一项缜密的商业活动，尤其需要投资者具有一定的战略远见，至少要在脑子里形成一种投资的直觉。据北大纵横管理咨询公司的预测，我国城市化水平超过70%的时间，最早将出现在2034年左右，最晚则出现在2041年。也就是说，我国的房地产市场应该还有30年左右较为高速的发展空间，这无形中给高端地产的发展带来了一定的空间。 　　(资料来源：北大纵横管理咨询公司，2012年修订) 　　在城市化的进程中，我们可以这样理解它和城市化率之间的关系：城市化率在70%以内都是城市化的过程（超过70%则进入了逆城市化阶段），但是城市化的方式却有不同，城市化率低于50%时是城市“长高”的过程，而高于50%以后则是城市“长胖”的过程。从城市的发展来看，在城市“长高”过程中的豪宅投资侧重于公寓豪宅，而在城市“长胖”过程中的豪宅投资则侧重于别墅。另国家统计局公布的2010年数据显示，我国的城市化率为49.68%，预计目前已经突破50%。因此，从长期来看，未来30年间豪宅的投资势头依然强劲，并且重点将从公寓豪宅逐步向别墅转变。 　　除了考虑长期的投资战略问题，还需要考虑近期五年的战术问题，据北大纵横管理咨询公司预测，未来几年我国GDP增速将围绕9%左右波动，“十三五”期间GDP增速均值将维持在8.7%左右，经济走势较为平稳。因此，高端豪宅投资在中短期主要只能依靠自然增值，这对于还处在观望阶段的投资者来说，依然有充分的时间等待和寻找最为合适的投资机会和投资目标。 　　 　　 　　理性看待豪宅背后的博弈：不断增值的贬值商品 　　豪宅投资纪律之三：投资的豪宅必须有绝佳的位置和绝对的品质。在讨论豪宅到底是在增值还是在贬值问题之前，首先需要看看开发商为何青睐于高档住宅的开发。一般来说，商品可分为高档、中档和低档三个等级，但事实上，消费者有时很难清晰分