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对浏阳市房地产市场和房地产金融调查分析 　　2011年以来，随着国家房地产调控深入推进，特别是一二线城市实行限购、限贷、限价等重磅政策，楼市成交量出现大幅下滑，楼市价格在各种综合作用下也终于有所撼动，到今年1月份全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的城市有48个，持平的有22个。浏阳作为靠近省会城市的县级市，其房地产发展情况到底如何？带着这个问题，我们对辖内7家银行、住房保障局、国土局、住房公积金管理中心等单位和14家房产开发商进行了实地或问卷调查。调查反映，2011年浏阳市房地产投资、销售、均价等继续上涨，但涨速明显回落，国家房地产调控对县城影响相对滞后。 　　一、浏阳房地产市场和房地产金融发展基本情况 　　（一）房地产市场 　　1、房地产开发投资增长较快，市场存量商品房积压暂时不大。2011年全市共完成房地产开发投资26.41亿元，比去年同期增长65.79%；房地产直接产生地方税收4.25亿元，比去年同期增长9.41%，占全市地税总收入的34.87%。全市房地产在建项目45个，在建房屋施工面积225.10万m2，比去年同期增长38.31%，房屋竣工面积67.18万m2，比去年同期增长79.96%。全年经审批共准许预售商品房屋面积134.50万m2，比去年同期增长101.41%，加上历年累积36.11万m2，全年商品房市场投放量为170.61万m2，减去全年商品房销售面积98.06万m2，市场存量商品房面积72.55万m2，其中期房面积60.30万m2，现房面积12.25万m2（其中住宅11.21万m2，占91.51%），一年以上现房空置1.20万m2。据公开资料，全国商品房积压量为2年的销售量，而浏阳只有9个月销售量，总体来说目前浏阳存量房积压量不是很大。 　　2、商品房新开工面积和成交量同比回落，市场观望气氛较浓。从“浏阳市房地产市场运行情况调查表”分析，2011年第四季度商品房出现滞销后，房地产新开工面积、商品房销售面积和住宅销售套数比2010年第四季度增速分别回落50.22、36.98、30.93个百分点。从2011年季度增长情况看，第三季度比第二季度、第四季度比第三季度房地产新开工面积分别回落47.66和56.04个百分点，商品房销售面积分别回落44.59和16.44个百分点，住宅销售套数分别回落48和15.46个百分点。数据显示??2011年以来，受房地产调控综合影响，浏阳市房地产开工和销售增速逐季回落，特别是从去年11月开始，楼市销售量下滑严重。 　　3、商品住宅销售均价持续上涨，但四季度同比涨速下降。从“浏阳市房地产市场运行情况调查表”得知，2010年至2012年浏阳市住宅销售均价持续上涨，特别是2011年第一季度上涨了16.62%，这主要是受恒大推出精装修房拉高房价影响。但是受销售不好的影响，2011年第四季度增速比2010年第四季度下降了4.53个百分点。 　　（二）房地产金融 　　1、房地产贷款持续平稳增长，受调控因素影响相对滞后。浏阳属四线城市，靠近省城长沙，基本经济竞争力排全国第64位，区位优势比较好，经济比较发达，同时也没限购、限价政策，商品房购买力比较旺盛。据统计，2011年乡镇人员进城购房面积占销售总面积的50.96%，外来人员购房占13.57%，而城区人员购房占35.47%，同比下降6个百分点，说明浏阳刚需购房和外来人员购房日益增多。浏阳良好的市场前景吸引了碧桂园、恒大、荣盛置业等全国品牌开发商和江浙等外来开发商，各银行上级行对浏阳房产信贷也比较倾斜。调查显示，辖内工、农、中、建四大行对13个楼盘发放了开发贷款，有6家银行和住房公积金中心对90%的楼盘发放了个人按揭贷款。12月底，银行房地产贷款余额28.03亿元，占辖内银行全部贷款的15.87%，同比增长41.04%，高出全部贷款增速14.57个百分点。从2011年房地产贷款走势图看，全年贷款平稳增长，房地产调控对浏阳影响不大，与一、二线城市比较影响相对滞后。由于贷款发放有一个时间过程，受大势影响，浏阳从去年11月开始房市出现滞销，房地产贷款下滑要到今年上半年才会体现出来。 　　2、房地产信贷政策执行标准不一，对刚需购房存在政策执行偏差。去年以来，国家对住房按揭贷款总体政策是“保一、限二、停三”，即差别化信贷政策。但从调查情况看，除工行和中行执行首套房3成按揭、基准利率，二套房6成按揭、1.1倍利率外，其他银行对首套房执行了1.1倍利率，个别银行达到了1.3倍。对二套房首付比率大部分银行执行了6成首付，但也有个别银行执行了4成或5成首付。同时，在去年下半年资金和规模比较紧张时候，购房户排队等贷款的问题也比较突出。 　　二、对2012年浏阳房地产市场和房地产金融走势的分析预测 　　（一）市场观望情绪浓厚，楼市