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国有土地使用权“招拍挂”出让底价评估分析 　　 　　中图分类号：G449.7 　　摘要: 随着我国土地使用制度的深化改革,土地使用权实行招拍挂出让，有利于土地市场公平竞争，但如何科学合理地评估国有土地使用权拍卖出让底价, 是国有土地使用权出让工作中一个重要环节。本文就国有土地使用权招拍挂出让底价的确定进行了探讨。 　　关键词：土地使用权； 出让底价；评估方法 　　0前言 　　国有土地使用权出让是政府以土地所有者的身份依法行使土地处分权的过程。但在利用市场机制, 选择招标拍卖挂牌等方式配置城市有限的土地资源时, 涉及诸多技术性要素和工作, 必须考虑并认真做好。笔者认为在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实际操作中, 要特别注重以下技术性要素。 　　1 从一般因素、区域因素和个别因素方面确定出让地块价格 　　 土地价格的高低是由众多影响土地价格的因素综合作用的结果。要做好土地估价工作，必须了解和掌握各种影响土地价格的因素。通常状况下考虑一般因素、区域因素和个别因素的影响。一般因素是指影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，也是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会发展状况等，这些因素是决定地块价格的基础；区域因素是指影响城镇内部各区域之间地价水平的因素，主要包括：商业服务业繁华程度、交通条件、基础设施水平、区域环境条件、土地利用计划、产业集聚状况等（具体的因素会根据土地用途作出相应的调整），这些因素相互结合产生地区特性，直接影响该地区的地价水平；个别因素是指宗地自身的地价影响因素，又称宗地因素，包括宗地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、宗地红线内基础设施条件、土地使用限制等因素，个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。同时，同一地理位置不同的用地类型，其影响地价因素也会有所不同。因此，参照规划设计条件、使用年限、开发程度，科学合理地选择影响因素，是科学合理地评估与确定国??土地使用权招拍挂出让底价的关键。 　　2 遵循土地估价规程,合理选用估价原则与估价方法 　　 《城镇土地估价规程》是开展土地估价工作必须遵循的技术规范。任何估价人员都不能脱离这个《规程》自行其事。国土资源局土地估价工作人员在遵循《规程》的前提下，通过现场勘查，掌握当地经济环境、社会环境及土地市场发育状况等资料，从而对当地土地市场和影响拟出让地块的各种因素进行分析，按照估价的基本原则和程序，选择合适的评估方法，对国有土地使用权招拍挂出让底价的进行评估。 　　 针对评估土地使用权底价的特点，结合当地土地市场发育状况和经济实际，适合土地出让底价评估的基本原则主要有：一是合法性原则；二是替代原则；三是需求与供给原则；四是变动原则；五是协调原则；六是多种评估方法相结合原则；七是最有效使用原则；八是估价时点原则。 　　 目前，随着土地估价市场的发展，比较实用的土地估价方法主要包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法及剩余法（即假设开发法）等。在对土地进行评估时，应根据待估宗地的实际情况，对用地类型及资料进行充分考虑。为减小误差，应根据《规程》以及估价对象，对当地地产市场发育的程度进行考虑，并结合土地估价人员收集的有关资料，对宗地估价的方法进行选择，通过2 种以上较为适宜的估价方法进行评估，根据所得结果的差异程度，采用加权平均值、算术平均值、中值、众数等确定最终地价。 　　3 国有土地使用权招拍挂出让底价的确定 　　3.1 国有土地使用权招拍挂出让底价的特点 　　 在土地使用权招拍挂出让中，出让底价包括3种形式，即拍卖底价、招标标底及挂牌底价。其中，土地使用权招拍挂出让底价的特点有几下几点：一是土地使用权招拍挂出让底价是政府在具体地块上的最低控制价格，是政府作为出让土地使用权谈判时最重要的参考价格。二是土地使用权招拍挂出让底价的确定由政府进行。由于土地的供应量 　　由政府垄断，其价格的高低及供应量的多少是政府调节市场的一种手段。为了有效地对市场进行调控，国有土地使用权招拍挂出让底价必须由政府确定。三是土地使用权招拍挂出让底价的确定应依据评估结果进行。由于土地市场的特殊性，一般人对土地的价格很难判定，另外再加上国有土地使用权招标、拍卖价款巨大，必须由专门的评估师对拟出让地块进行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌底价评估。 　　3.2 国有土地使用权招拍挂出让底价的确定方法 　　国有土地使用权招拍挂出让底价的确定要以评估地价为基准，综合考虑各种影响因素，由政府土地出让委员会或集体决策机构最终确定。当政府同国土资源管理部门，专门成立了国有土地使用权出让集体决策机构。土地出让决策机构在确定国