金网络成都中国铁建·国际城开盘蓄客方案.pptVIP

*;架 构;蓄客背景;国八条;政策分析—国八条; “国八条”是我国近几年针对房地产市场最严厉的一次调控政策，从政府监管、房源供应、税收征管、信贷政策、用地供应、住房需求、问责机制、舆论引导等八个方面进行组合调控，并且较以往调控政策态度更为坚决强硬，手段更为灵活多样。;第一条之： 要求地方政府“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。;第三条之： “对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。;第四条之： “二套房贷“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍” 。;第六条之： “对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或 社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房”； “对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。;影 响;房产税;内容：;分 析：;2、房产税推出与其说是为了调控房价，不如说是借势房价高企推动税制改革，但现阶段房产税试点对房市走势影响有限。;加息;2011年央行首次加息，与上一次加息仅隔45天。;对购房者的直接影响 　　 　　影响“刚需”购房意愿，直接增加了购房成本，降低了购房意愿。 ;房贷;政策分析—房贷;成都地区各大楼盘的房贷政策已开始按国八条相关措施执行;;限购令;缩小限购范围减小政策波及面;第二条之： “房地产开发企业申办预售许可时必须在预售方案中据实按套报送预售价格，并按套明码标价、“一房一价”、公开销售。报送价格3个月内不得调整，3个月后需要调整价格的必须重新报送并按规定重新公示”。 ;?;政策分析—限购令;中国楼市必将长期在各种政策的调控中曲线发展。;市场现状;市场现状;市场现状;绿地·柏仕公馆：赠送5年和10年物业管理费用，直接少总房款2万和3万。;客群特征;变化一：到访客户中二级城市客户成主力;变化二：成交客户中二级城市客群成为绝对主力;变化三：客户到访量增加;客群特征;发展策略;早准备;推售房源;推售策略;本案根据销售周期和回款计划，将可售房源主要分为5大批次，并适当将项目的销售任务与压力前移，第一批次与第二批次的推售间隔时间较短，主要以蓄客量来确定推售量，形成以需定推的限量热销形势。;1;各期推盘量;一批次推售房源;一批次房源特征;营销目标;运作目标;营销目标;面临课题;来电;本案开盘时间2011年4月2日;在今年大的调控市场环境下，对项目所面临的两大课题有两点认识：;蓄客方案;桃花节筑坝活动;散客计划 利用中国铁建市内品牌馆，以城东为重点区域，主要针对区域内的各大卖场、办公集中区等开展项目的行销工作。 大客户计划 针对即将迁入龙泉的厂矿单位，经开区内的企业、周边高等院校、事业单位、机关团体等，展开项目大客户计划，以团购方式吸呐购房需求。;散客计划：三大点，做深做透，最大限度吸纳客户。;大客户计划：多点发力，短期起爆;策略主张;多活动拉升蓄客;1、开通住房公积金贷款 相对于商业住房贷款，住房公积金贷款最大的优点是利率低，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率(一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右)，而且要低于现行同期的银行存款利率。 ;2、针对性的贷款银行选择 在国八条政策出台的情况下，在各大国有及部分商业银行已按相关限购政策执行的情形下，尽量选择一些有利于客户按揭贷款的银行进行合作，以利于项目在调控政策下实现更好更快的销售。;提高现场转单率;充分利用中国铁建客户资源，金网络公司城东服务项目资源，以及相关合作公司及其控制资源，并全面整合跨界客户资源进行本项目的信息传递，以达到客户积累之目的。;由于项目蓄客期较短，所面临的不确定市场因素较多，因此需要提高项目广告费用预算，并相应加大一批次蓄客期广告费用投放量，多渠道全面铺开项目的线上宣传蓄客，力求达到项目开盘所需要的客户量。;寻找最佳开盘时机;推盘方式;时间：2011年3月6日——2011年3月27日 内容：即从项目蓄客期开始至洗筹期结束，针对每组客户每张卡，分3个梯次，每一阶段周期为一个梯次，进行总计的优惠活动。客户需在这一活动期内按阶段到售楼部进行专项登记才能享受每一梯次的优惠额。;蓄客政策;推广方案; 面对大的宏观调控背景下的市场，线上砸钱无济于事，但开盘所需的常规动作应保证，而更重要的是对整个推广重点及费用的安排需根据市场态势作相应调整。;费用安排;媒介组合;推广主题;二批次筹备;推售策略;;一批次推出房源去化率达到80%;需中国铁建协助事宜;北京金网络成都分公司 中国铁建.国际城项目组 2011年2月13日