博思堂2010年常熟市2010A-004地块营销策划报告.pptVIP

常熟市2010A-004地块营销策划报告;报告思路;入市;1、审时 —— 区域研究、项目属性 2、挑战 —— 竞争划分、对手解读 3、突围 —— 项目定位、客户解析;;;江苏全面停办异地房贷;相比于苏州市场，目前常熟区域市场仍处于快速发展阶段，价格泡沫较小，价格主要受地段影响较大，但整体价格基本处于稳定状态，受政策影响较小。;市场上升期;常熟地处中国最大都市圈的地理中心，周边名城环绕,一小时经济圈范围内经济实力较强;常熟住宅板块和商业板块区分明显，住宅主要向城北和城东发展。 中心城区是常熟目前最成熟的板块，目前土地供应量稀少在售项目有限。虞山尚湖景区规划为生态旅游度假区，房地产项目以别墅为主。 城东和城北是常熟的住宅板块，常熟的热点楼盘均集中于此。 商业区以招商城为中心，是全国最大的服装服饰批发市场。市场商业用房112万平方米，店铺、摊位3万多个。来自全国各地的6万多经营人员落户商城，市场旺季日均人流量25万人次以上， 2009年市场实现成交额突破400亿元 .;近几年经济健康快速平稳发展，城乡人均收入稳步增加；经济的繁荣和人均收入的增长；产生大量富裕群体，为房地产市场的发展打下坚实的基础。; 常熟是个经济地位独特的城市—常熟处于上海经济辐射带的第二圈层，是江苏和上海经济发展的重要纽带，吸纳了大批自上海和苏州转移而出的第二产业。另外常熟第三产业发展迅速在GDP的比重连年增加。 常熟是个发展循序的城市—常熟规划发展沿江工业带，以常熟港为核心发展形成常熟新城，与老城区形成双城模式。 常熟是个加快发展中的城市—常熟经济发展迅速，人民可支配收入高、购买力强；发达的私营经济造就了一批高端财富阶层，为房地产的发展奠定了坚实的基础。 ; 目前常熟房地产市场大致分为六大板块。市中心板块土地稀缺、项目较少，整体价格最高；城北板块由于整体形势环境欠佳、周边配套不完善，以周边乡镇和首置客群为主；新世纪大道板块是常熟目前的标志性板块，引领整个常熟的房地产走向，中南世纪城和世茂世纪中心两个标志性的大盘也位于该区域，是常熟改善型客户的首选地。东南大道板块是常熟最新崛起的区域，为价格低谷，集中了常熟约25%的在售项目，客户以周边上班族和乡镇为主。招商城板块整体环境差，配套档次低，房地产是以商业为主，住宅项目以满足本区域客户需求为主。山湖板块主要围绕虞山尚湖发展，物业形势以别墅为主，是常熟高端客户的聚集地。;第一阶段 （2002年之前）;常熟房地产整体发展较快，发展方向向城东、城北为主，整体价格较高，主要区域在7000元/平方米以上,以大户型房源为主。;由上表可以看出自03年以来，常熟市固定资产投资一直处于稳步增长当中，房地产投资则由于市场和国家宏观调控的原因在05年和09年出现增长缓慢的局面，但整体房地产市场呈现稳步上升趋势。;;1、审时 —— 区域研究、项目属性 2、挑战 —— 竞争划分、对手解读 3、突围 —— 项目定位、客户解析;项目位于常熟东南，东南大道板块，紧靠新世纪大道核心区域;项目交通通达性较好，毗邻城市主干道，可直达老城区，但公交系统尚不完善，新世纪大道、外环沿线、苏嘉杭等快速路环绕项目四周，必将打破区域局限性，为项目未来带来巨大的客源空间;区域拥有天然生态湖昆承湖与人工城市内湖琴湖的双重核心资源，但这两大资源距本项目有一定的距离，不能直接利用;作为常熟未来重点景观生态规划区，海洋公园和穿湖景观大堤等项目的建成，将极大丰富区域客户休闲娱乐和出行功能;区域内基本配套设施已建成，且多项娱乐休闲设施在建，未来生活便捷，同时休闲公园的建成也提升了项目的价值;占地面积：54548平米，82余亩 总建筑面积为98186.4平米 挂牌的地块容积率1.8 在考虑项目开发运作时，以项目整体82亩来进行研究规划;地势平坦，无附属建筑物，但周边拆迁房环绕，将对项目整体规划和未来整体居住氛围产生一定影响，可塑性一般;城东新世纪大道板块，城市新核，交通便捷，生态资源丰富，但并非为本项目所直接利 用的，中等容积率、可塑性一般的小规模住宅项目;1、审时 —— 区域研究、项目属性 2、挑战 —— 竞争划分、对手解读 3、突围 —— 项目定位、客户解析;区域竞争板块分析;主要以新世纪大道为轴心，是常熟新兴板块重点发展区域，未来城市新核，是常熟标杆性区域，目前房价在8000元/平米以上。;东湖京华 ;竞争市场整体未来推案量巨大，达到184万方，区域竞争激烈，现有公寓竞品未来推量主要以首改120-144㎡产品为主。竞品主要来自直接竞争板块沿新世纪大道，间接竞争市场东南板块该面积竞争较小，且项目档次也与本案存在一定差距;1、审时 —— 区域研究、项目属性 2、挑战 —— 竞争划分、对手解读 3、突围 —— 项目定位、客户解析;重点竞争个案分析：新世纪大道，规模性高档楼盘