泰辰：2012年郑州锦艺城年度营销方案.pptVIP

谨呈：锦艺集团;双击添加标题文字; 于郑州：不负众望，重振江湖威望 于企业:助力长久发展，成就锦艺地产里程碑 于锦艺城：价值最大化，完成开发使命 ;肩负重任，锦艺城面临何种市场挑战？;市场环境篇;宏观市场环境分析;年度政策回顾;年度政策回顾;;行业环境回顾 郑州环境;郑州房地产市场分析 商品房市场;郑州房地产市场分析商品房市场;郑州房地产市场分析 住宅市场;;;郑州房地产市场分析商业市场;;宏观市场回顾;2012年趋势预测 政策环境预测;2012年趋势预测 郑州市场格局;2012年市场预测;2012年预测总结;区域市场环境分析;进入2011年，中原区供需大幅下挫，供应量同比下降44%，受限购政策和高房价影响，2011年中原区商品房销售量同比减少49%。全年供需平衡，并无失衡态势； 受到惯性影响，2011年年初商品房持续价格拉升，区域整体均价达到6686元/㎡，同比上涨率达到24%。 中原区写字楼及商业物业的需求量甚小，目前以住宅物业为主，领跑市场前行。 中原区是2011年年度商品房市场受政策影响最为严重的区域之一，成交价格为最低的区域。;中原区2011年全年住宅市场处于寒冬期，3月份价格一路跌入谷底。迫于年底回款压力，多个项目采取高折扣促销手段，销售面积有所增加，价格下跌近百分之20%。 商品住宅供应面积同比减少18%，销售面积同比减少32%； 商品住宅均价上半年受惯性拉升依然维持较高同比增幅，年中达到全年较高水平；下半年受市场观望氛围影响上涨力度减弱，环比基本保持平稳，同比增速逐月回落，年底同比增速急速下降。;中原区市场分析 住宅市场;中原区市场分析 商业市场;中原区市场分析 写字楼市场;竞争市场环境分析;中原区目前共有各类项目20余个，其中待售项目4个，片区主力在售和待售房源约12个，初步估算后续供应量约为570万平方米，以近三年平均去化速度来看，约需区域三年半的时间消化。 区域中主要竞品多集中在棉纺路。初步估算后续供应量接近300万平方米。 主要规划以住宅为主，不乏大型配套商业、写字楼。;案例分析——惠众西城一品;2011.4.11;案例分析——中原新城;2008.06;案例分析——溪山御府;2010.4.1;案例分析——金域上郡;2010.5;案例分析——方园·经纬花园;案例分析——盛润锦绣城;案例分析——中林国际;案例分析——中晟银泰国际中心;;市场环境篇总结：; 回顾2011年锦艺·国际华都全年并无大规模放量之举，推广方面力度薄弱， 新春伊始国际华都全年目标回款超20亿元，同时肩负着向“锦艺城”形象升级使命。 ;营销策略篇;截止目前，尚有可售房源约50万平方米。其中住宅43.2万㎡，写字楼5.7万㎡，商业1万㎡。 ;我们将可售房源根据产品形态以及位置、质素的差异划分为A/B/C/D/E/F/G/H八个组团;A组团：二期14-16号楼。以110-140平的3+1户型为主导，配合少量140平以上的4+1户型以及80-90平的2+1户型；属于市场稀缺的高素质产品;项目产品价值排序;推售思路： 以价值相对较高的二期产品为市场标杆，保持项目整体价值的持续上扬，以价值相对较低的三期产品为主要推售货源，保证快速出货。;1批;推盘计划;年度营销目标：（定价详见“下文”，此处不做分析）;定价策略; 定价原则： 二期产品保持项目原有的价格体系，并作小幅上扬走势，给予置业信心支持； 三期产品以走量为主，重点参考市场竞争项目，并与二期产品保持一定的价格差距，制定有竞争力的价格体系； 写字楼高调亮相后主力消化西塔楼，与东塔楼拉开一定价格差距，投市场所需搭配销售。;结合市场的动态及宏观因素来衡量价值体现。基于项目的实际情况，建议采用常规《市场比较法》进行定价。 首先，确定住宅和写字楼总体均价。;区域竞品价格;总体均价影响因素： 二期： 目前二期即将全线封顶，产品素质当属锦艺城之最，受到一期价格杠杆的提升影响，为培育和稳固市场信心其价格理应顺势而上，再创新高。 三期： 三期目前为期房，且产品素质相对较差，在资源共享的情况下小区域内的价格竞争激烈。 写字楼： 工程接近尾声且开通了样板层为销售助力，但区域市场需求过小导致去化缓慢等潜在威胁。; 整体均价： 二期产品7200-7500元/㎡； 三期产品6500-6700元/㎡； 写字楼产品7000-7300元/㎡；;绝对优势的产品+迎合市场度较高的价格≠成交 面临诸多“新面孔”问世，作为西区一度好评的国际华都如何重获市场青睐？ 品质社区如何再度迎来追捧？;项目整体营销战略;阶段;推广主题：“三年成城，感谢郑州”与张惠妹携手，共鉴郑州最美小区！ 活动形式：冠名张惠妹演唱会，引起市场关注 活动形式：以户外、硬广、网络等媒介进行集中发布，作为项目亮相期间的事件炒作