论不动产物权行为无因性与善意取得制度协调.docVIP

论不动产物权行为无因性与善意取得制度协调 　　［摘要］从具体案例出发,运用排列组合的方法将物权行为有因性、物权行为无因性、物权变动无因性与善意取得制度联系起来,并力图使两者达到协调。在承认物权行为有因性的前提下,要辅之以善意取得制度；在承认物权行为无因性的前提下,要辅之以债权侵权制度,同样也离不开善意取得制度的辅助；在“物权变动无因性”的前提下,则无适用善意取得的必要。 　　 ［关键词］物权行为;无因性;物权变动;善意取得制度［中图分类号］D913［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）44-0144-02 　　 1案例 　　 ［案例一］A公司以其名下的房产作担保向B银行贷款。贷款到期,A公司不能偿还。当B银行主张行使该房产的抵押权时,C公司主张拥有对该房产的所有权。法院审查结果：C公司确实享有该抵押房产的所有权。因为A公司伪造了相关手续,采用欺骗手段致使产权登记部门将该房产登记在其名下。此种情形,是C公司的所有权还是B银行的抵押权应当得到优先保护？这是一个实际案例的简缩,为了便于说明问题和阐述观点,笔者以上述实际案例为蓝本,又设计了另外一种情形。 　　 ［案例二］若A公司是通过欺诈手段与C公司签订房地产买卖合同,并取得该房地产且已更名过户,后C公司行使合同撤销权,但未能及时变更登记,而A公司遂以该房地产抵押向B银行贷款。逾期未能偿还,B银行主张行使抵押权,C公司要求确认所有权。 　　 2物权行为及其无因性 　　 分析上述案例,需要探求其背后所蕴涵的民法学理论,物权行为便是讨论问题的逻辑起点。物权行为是德国民法特有的概念,它与债权行为相对应,共同构筑了以财产权利义务关系为内容的民事行为。物权行为主要表现为动产的交付行为和不动产的登记行为,此类行为能够引起物权变动(产生,变更,消灭)。 　　 案例一中A公司伪造相关手续骗取产权部门房产登记以及案例二中A公司、C公司签订房地产买卖合同后共同向产权部门申请变更登记的行为都属于物权行为,此类行为显然不是双方当事人签订合同的债权行为。债权行为属于为或不为某种行为的负担,而上述案例一中的A公司的申请登记行为和案例二中A公司和C公司的申请变更??记行为是具体履行买卖合同或担保合同的财产处分行为。此种处分行为并不是行政机关依职权而启动的公法行为,而是依当事人申请启动的私法上的意思自治行为,行政机关只不过是依当事人的意思表示例行工事而已。只要双方当事人有处分财产的权利,又达成了处分财产的合意,登记机关就必须予以登记。换句话说,当事人的申请行为是民法上的物权行为,行政机关的登记行为是申请行为的结果,引起了物权变动。因此,归根结底,登记是以签订合同等债权行为为前提,以履行行为的意思表示为核心的申请行为,是当事人意思自治的结果,属于私法上的物权行为,而不是公法上的行政行为。 　　 上述案例所涉及的是依据双方意思表示的法律行为所引起的物权变动。此类物权变动行为若受先前债权行为影响的即为有因,不受先前债权行为影响的即为无因。当物权行为的效力受先前债权行为的影响时,若先前的债权行为无效,引起物权行为当然无效,这是物权行为的有因性。当物权行为的效力不受先前债权行为的影响,这是物权行为的无因性。也就是,物权行为独立于先前的债权行为,当先前的债权行为无效时,物权行为仍然有效。物权行为的有因性与无因性给实践中纠纷的处理带来截然不同的结果。 　　 在案例二中,若坚持物权行为有因性理论,那么,A公司与C公司因欺诈而签订的房地产买卖合同这一债权行为的效力要影响到登记过户这一物权行为的效力。也就是说,C公司行使了合同的撤销权,致使该房地产合同成为无效合同,A公司负有返还房产的义务,C公司享有要求A公司返还房产的权利。既然签订合同这一原因行为无效,那么变更登记这一结果行为也当然无效。因此,以A公司名下的该房产所设定的抵押权也归于无效,原所有权人C公司对该房产的所有权得到了优先保护。无辜的B银行受到了伤害。若仅此而已,也并不足以令人惋惜,因为C公司与B银行都是无辜的,终究是要有一个获得优先保护的。但是,从经济学“往前看”的角度来说,坚持物权的有因性,也就是否认登记这一物权行为的公示公信力,这样势必会加大整个社会的交易成本,损害交易安全。当原所有权人与善意第三人的利益发生冲突时,为节省社会交易成本,所有权不得不让位于交易秩序的维持。 　　 若坚持物权行为无因性理论,A公司与C公司因欺诈而签订的房产买卖合同这一债权行为的效力并不会影响到登记过户这一物权行为的效力。也就是说,C公司行使了合同撤销权,致使该房产合同成为无效合同,这并不会导致登记过户结果的无效。A公司对该房产依然享有所有权,其名下的该房产所设定的抵押权依然有效,B银行的抵押权得到优先保护。如此,债权行为与物权行为的因果联系被切断