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重庆市房地产不同物业类型周期波动对比研究 　　摘要：利用时序全局主成分分析方法，选取了房地产完成投资额、新开工面积、实际销售面积、销售价格4个指标，对1999年-2010年重庆市住宅、办公楼、商业用房的周期性波动进行对比研究，发现这期间三种物业都经历了一个完整的长周期和一个正在进行的周期，三种物业存在着不同波长和波幅的周期性波动，其中住宅市场的波幅最大，而商业用房最先进入复苏期和衰退期。 　　关键词：房地产周期； 物业类型；时序全局主成分方法 　　 　　Abstract: This paper analyses Chong Qing real estate market segment—residence、office building、Commercial building’s developmentfrom 1999 to 2010 by means of time series analysis and all-around PCA. Selecting the completed investment、new commenced area、actual sales area、the sales price as the indexes. It found that the three all experience a whole long cycle and a happening cycle, they are in their different wavelength and amplitude of the cyclical fluctuations. Residence’s amplitude is the largest and commercial building changes first. 　　Key words: real estate cycle; property type; time series analysis and all-around PCA 　　中图分类号：[F235.91]文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012） 　　 　　1 引言 　　随着我国住房制度的改革，房地产投资额占全社会固定投资总额的比例已从1999年的1.48%上升到2010年的23.33%。而与此同时，房地产市场却表现出较大的不稳定性，这对其上下游产业直至整个国民经济都产生了较大的影响。 　　为了能更好地掌握房地产市场的波动规律，很多学者从不同角度对其进行研究。目前国内学者的研究主要集中在房地产周期与经济周期的关系、波动特点、影响因素分析、指标体系建立、某一地区的房地产周期测算等方面。比较有代表性的如：孙雅静、张庆君（2009）认为，我国的房地产业存在周期波动，而这种波动与宏观经济波动存在正相关关系[1]；卜胜娟（2006）采用时间序列方法中的谱分析方法对中国房地产的周期波动进行了测定，得出在中国存在一个4年左右的短周期和一个9年左右的中周期[2]；罗乐（2007）以我国1998年-2005年的房地产波动为对象，将影响周期波动的因素分为三层：核心供需关系、产业市场因素和社会经济宏观因素，得出我国房地产周期波动主要受宏观经济和市场供需两个方面因素的约束和影响[3]；唐志军、徐会军、巴曙松（2009）利用时序全局主成分分析法研究了自1998年-2008年我国房地产周期波动情况，认为自1998年第四季度至2008年第三季度，我国房地产增长周期大概经历了两个完整的周期[4]；张红、谢娜（2008）采用主成分分析与谱分析结合的方法研究北京1992年-2005年的房地产市场周期，结果表明，北京房地产市场存在为期近3年的周期，且供求关系基本均衡[5]。 　　然而细分房地产市场，即按照不同物业类型进行研究的文章相对较少，由于不同的物业类型，如住宅、办公楼、商业用房等，它们各自的用途不同，其影响因素不同，周期波动规律也有差异。要更深入地掌握房地产的波动规律，必须对房地产市场进行细分，研究不同物业的波动规律。本文选取重庆作为目标城市，通过建立模型，收集了重庆市1999年-2010年的住宅、办公楼、商业用房这三种主要物业的相关数据，得到不同物业的周期波动图，为政府制定政策、房地产企业进行有效投资组合提供参考。 　　2 研究方法的选择 　　目前国内主要有三种房地产周期波动指标模型：①单一指标模型，该模型针对一个指标展开论述，因此很难全面准确地反映房地产的周期性波动；②扩散指数模型，这是目前国内评价房地产周期波动运用最为广泛的模型之一，但由于没有考虑指标扩张度，所确定的波形、波峰、波谷很容易被人为地放大或者缩小；③综合指数模型，综合指数需要确定指标选择和各指标的权重，其中权重赋值是难点。 　　针