2009年石家庄中铁商务广场项目营销.pptVIP

2009年的销售以小面积和中面积销售为主，2010年以大面积销售为主，须注重客户资源的维护以利于后期销售。 2009年的写字楼销售面积占总面积的40%，商铺面积占30%； 2010年的写字楼销售面积占总面积的60%，商铺面积占70%。 市场竞争较为激烈 目标客户数量相对有限 市场去化速度逐步放缓 市场引导需要促进 市场教育势在必行 目标客户有效挖掘 解析大市场环境 写字楼市场未来空间良好，市场机遇仍然存在 经济基础稳步增长——全市07年恩格尔系数低于全国水平，说明人民富裕程度提高；房价增长，房地产整体水平提高，这些都为本项目提升品质提供了良好的大环境。2008年伴随着结构调整实施加快，石家庄经济形势延续去年的增长。 后发优势继续存在——石家庄07年经济增长率快于全国平均增速。由于经济基础薄弱，前几年房价在全国省会城市中较低，近年来经济和房价涨幅较大，也属正常。2009年和2010年尽管遇到房市低迷走势，但整体市场潜在需求良性发展，刚性需求依旧旺盛。 区域发展聚集效应——各区域写字楼市场的迅速发展，将使商务区域由分散向聚集转变，从而改变各区域写字楼市场发展不均衡的状况，从而进一步推动写字楼市场的发展。 政府推动市政改造——尽管写字楼的供应有减弱倾向，但处于产品升级期的石家庄写字楼市场面临着众多高端客户的置业需求。通过优惠政策和基础设施改善的刺激，政府将着力以商务商业物业吸引外来企业投资入驻，写字楼需求后期将同时伴随质和量的改变。 企业自用需求拉动——随着石家庄经济的走强，以及政府招商引资力度的加大，会有越来越多的外埠企业进驻石家庄，推动写字楼需求的增长，对石市写字楼市场的发展形成重要支撑。 解析区域市场环境 按照物业档次和目前的售价/租金将板块分成三个层级，桥东处于第二级 东购商圈——石家庄目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表石家庄写字楼最高水平 行政导向，商业、交通配套成熟 教育、文化氛围聚集高素质人才 省、市级的公建配套 北国商圈——石家庄政府机关集中的地段，商务配套成熟，是石家庄写字楼开发较早的区域 博物馆商圈——依托文教产业和信息产业形成，产业特征明显；开发时间较早，以满足基本商务需求为主 从区域及客户发展趋势分析，第二、三层级将有加强的趋势，而第一层级将有外溢的走势。 市场逐渐发生分化，桥东区向区域中心型方向发展 项目描述 综合素质重要性排序 建议项目需选用国际知名物业管理公司与项目的高档品质匹配 关注点前5位排序： 1、区域知名度； 2、楼体昭示性； 3、入口大堂及前广场； 4、停车位和电梯； 5、银行等配套。 吸纳目标客户的通路-写字楼（自用型客户） 吸纳目标客户的通路-写字楼（投资型客户） 营销策略 竞争战略体系 销售策略思考 营销宣传准备 推案（销售）执行 销售目标 客户锁定 入市房源 推案节奏 资金回笼 大胆创新的原则 通过创新，使售楼处具备可憩、可赏的功能，对提升项目品牌形象，促进客户的购买欲望，具有积极作用。 气氛庄重的原则 通过内部装饰，使客户通过无处不在的视觉和听觉感受，能够产生浓烈的销售气氛，对促进销售具有积极作用。 成本节约的原则 装修投资可以用于日后的商业经营，如地面、墙面、天花、顶部的处理，外装修等，特别要注意要与今后商业经营和办公相对吻合，可以长久性使用，避免全部浪费。 售楼处布局平面——一层销售区 售楼处包括方案示意 售楼处布局平面——二层办公区 实体样板展示体验 风格简约，功能齐全（接待台、会客厅、会议室、开敞式写字间、高理独立写字间、总经理写字间）等 典礼会场布置 （1）整体气氛布置 整个会场结合项目开盘典礼主题，以喜庆色彩为主基调， 售楼处外悬挂6—8个空飘彩球，并衬以彩色条幅。销售中 心内部注意气氛营造，既要做到气氛热烈又要保持庄重。 （2）迎宾区 地点：售楼处门口广场绿地。 布置内容： 条幅、汽球、彩带 定点爆破 Thanks XX广场项目组 第二阶段 蓄势——树立石家庄未来地王 市中心商务地标形象 定位于“市中心迎宾大道上的旗舰级国际商务中心” 树立“石家庄未来地王，市中心商务地标”的形象。 蓄势 全市300多家楼宇电梯框架广告同步宣传 高收入人群、大中型企业DM直投、报纸软文 杂志首页、户外围档、网络广告配合进行 举措一：以写字楼为核心，通过楼宇电视广告和电梯内框架广告，在全市100家写字楼、商务楼同步宣传 宣传目的：传播信息，引导购买 完成时间：2009年4－5月 宣传内容：项目名称、效果图、 广告语、发展商、销售电话 重点位置：市内中高档写字楼 商务楼 重点强调： 位置、产品品质、销售电话 DM广告 针对性 ——1000