融创2005宁波融创金隆国际商业租赁建议报告.pptVIP

项目操作目标沟通 金隆国际商业物业运作目标： ①利润的重要来源； ②项目整体增值：形成对金隆国际的价值支撑； ③展示价值； 项目概况 金隆国际商业街简介： 金隆国际商业街均为沿街店铺。 金隆国际商业街共分上下两层，下层的尚未对外销售，上层的目前已销售，上层的销售价格为1.7万元/m2。 第一层商业总建筑面积2500m2，建筑层高为5.4m，面积为50—280 m2 /套。 报告思路 宁波商业网点规划 根据《宁波市中心城商业网点规划纲要（2002——2010）》： 宁波市商业网点建设的发展目标是立足宁波，服务长江三角洲地区，接轨国际。 总量预测：预测社会消费品零售总额年均增长10%，2005年达到620亿元，2010年达到998亿元。其中：中心城2005年达到300亿元，2010年达到470亿元。 宁波商业物业市场分析 老外滩区域 月湖公园位于宁波市中心区域内，偃月街、共青路和镇明路环伺，占地28.6 公顷。目前周边依托湖景已形成独具特色的历史文化街区。对于本案具有一定的借鉴作用。 业态配置： 镇明路 镇明路经月湖沿线，景观环境优越。沿途分布有大方岳第、高丽国公使馆和蒋宅等众多古建，天一阁、范宅和林宅环伺周边，文化氛围浓厚。城市主干道中山路、解放南路与之相邻，处城隍庙、鼓楼商圈。人流主要为观光客和消费者。 依托良好的景观和文化氛围，镇明路早些年即形成了“婚纱一条街”，提供婚纱摄影和租赁业务。目前，该路集中了二十多家婚纱摄影和租赁店，其中知名的有：凯地婚纱摄影、春天时尚婚纱、丽人婚纱、维纳斯婚纱摄影、晶都·好时光婚纱摄影等。 镇明路上的特色餐饮较为丰富，分布有水玲珑、殷记川菜馆、怕不辣、外婆桥、云南过桥米线、城市桃花、赣东饭店、南茜泰菜馆等餐饮店，涵盖了川、湘、赣、浙、滇等多种风味。 此外，镇明路上还零星点缀有金撙咖啡、赤道酒吧、黑橡木酒吧等休闲会所和蓝祺的画、龙晴画廊等专业画室。 共青路 共青路位于月湖西面，其建筑及路面保留了古色古香的风格，人流较少，环境较为清幽。该路段主要设置了李宅青年旅社、月湖大酒店及老北京涮羊肉三家门店。 偃月街 偃月街为共青路向北的延伸段，其中由柳汀街相隔。沿路聚集了众多私营小规模餐饮店，及皮具、彩票、饰品、小百货、干洗，美发等业种。另外，宁波元义宾馆、月湖饭店、月湖娱乐中心宾馆等也位于该路段，档次较低、环境较差。石浦海味饭店档次较高。 商家分布： 婚纱摄影：凯地婚纱摄影、春天时尚婚纱、丽人婚纱； 餐饮类：水玲珑、殷记川菜、0574龙虾、过桥米线、怕不辣、外婆桥、清源茶馆、城市桃花概念菜、小红牛烧烤、金樽会所概念菜、黎巴嫩餐厅、老赣东、黑橡木酒吧、来必堡、老宁波、吉祥馄饨； 休闲：金撙咖啡、赤道酒吧、黑橡木酒吧、蓝祺的画、龙晴画廊。 其他：方正证券、中讯办公设备有限公司、令狐冲印、阿芙萝家纺、浙东电动车行、航空票务、红棉纺布衣中心、快客便利、宁波特产海鲜店、花卉店、新世界书店、正章洗涤、华美星辰、音像店…… 银行配套：光大银行、建设银行、鄞州银行、兴业银行、农业银行 经过多年的发展，月湖周遍开始形成了婚纱摄影和餐饮为主的城市休闲商业，形成了独特的城市休闲主题商业区。 对本项目较有参考价值的镇明路上店铺的日租金为4—5元/平方米，其中较有代表性的水玲珑的日租金为4.7元/ m2 ，一般婚纱摄影店的日租金会在4—4.5元/ m2 。 例：特色商业街——日新街商业租金调查 例：特色商业街——锦地水岸商业租金调查 宁波商铺调查小结 购买商铺的客户主要目标是保值和增值； “一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者； 商业物业价值判断 关于两种商业类型的价值对比研究 报告思路 地块周边环境分析 地块周边有成熟的景区——月湖景区; 周围有成熟的商业圈——天一广场、城隍庙 有成熟的顶级商务酒店——南苑饭店； 金隆国际商业物业价值分析 金隆国际周边店铺商业价值 金隆国际周边的商业主要为三江超市、月湖菜场 ，包括周边的一些紫金小区、镇明小区等一批居住时间较长的社区的商铺。项目周边社区的居住人口在10万左右。但周边的社区商业价值却不高。 本项目周边的临街的商铺主要业态为一些烟杂店、小餐饮等社区型商业，所以周边的店铺租金也较为便宜。一般日租金在1—3元/ m2 。如灵桥路平均日租金为2元/ m2 ，仓基街的平均日租金为2.8元m2 。（具体见下表） 项目周边的社区商业价值对本项目而言，与本项目的价值预计相差甚远,缺少对本项目的价值支撑，所以本项目应区别于这些周边已有的商业形态。 金隆国际OFFICE客户价值 以太平船务等跨国集团带来的外贸、国际物流业的行业链的高端客户的商务需求。 以中信银行宁波分行总部办公等带动的金融、实业的高端客户的商务需求。 以金融和国际