2010年江阴双威广昊“一方城”价格沟通报告部分1.pptVIP

开发商目标沟通——在销售率70%和价格之间权衡但销售率目标略大于价格目标 价格报告的问题 大势后的策略调整 形象调整：从之前打国际品牌、生态园林、大师生活，到主打“城西首席宜居社区”、“十大自住社区标准”，主打自住客户； 本报告是严格保密的。 * 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010。04.10 双威广昊“一方城” ——价格沟通报告 品牌目标： 双威—马来西亚顶级开发商在中国开发商的第一个项目，希望树立双威品牌； 对品牌最好的诠释就是首期开盘热销，价格要高出竞争对手； 全年销售目标： 2010年，2、4号楼销售率要达到70%以上，即销售面积在3.4万方左右（290套以上）； 2010年，回款在2个亿以上，但整体现金流充裕，还抱希望以回款换适当价格； 一期开盘至少销售100套； 价格目标： 希望价格上有所保留， 品牌树立=销售速度价格，回款与价格难以取舍 ● ● ● ● ● ● ● ● 4100 4300 4500 4700 4900 5100 5300 5500 ● ● ● ● ● ● 10套 20套 30套 40套 50套 60套 80套 100套 ● ● 泰和江南 销售均价 月均销售速度 怡江城 锦绣天成（洋房） 目标分解 ——70%去化率意味着月均去化50套/月，部分领先城西； 在市场大势不稳的前提下，价格必须做出足够的让步 锦江花园 春江华庭 10年目标销售290-300套左右； 预计月度销售50套/月； ★ 长江国际 ★ 5月份：8套 淡市之下，回款速度和价格如何权衡？ 项目背景分析 市场分析 客户分析 项目分析 项目本体 长三角核心经济圈·四线超发达城市·未来城市副中心·中等规模·中高端高层住宅 江阴市 利港镇 申港镇 夏港镇 临港新城中央商务区 5公里 1、江阴位于长江三角洲城市群中心，重要交 通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。距 上海2.5小时车程，距南京1.5小时车程； 2、江阴市经济实力雄厚，是全国唯一一个拥 有23家上市公司的县级城市，并连续六年荣获 “中国综合经济实力“县级市第一。 3、临港新城定位高端，2006年被批准为江苏 省级经济开发区，目标成为成为江阴临港产业 的集聚地、无锡“一体两翼”中坚强有力一 翼、江阴的城市副中心。? 1# 2# 3# 4# 5# 6# 位置: 江苏省江阴市临港新城中心区域 占地面积: 103亩/ 68,757平方米 建筑面积：16万㎡；其中住宅14.6万㎡，商业1.5万㎡； 容积率 : 2.38 建筑类型: 高层6栋，18+1-21层； 绿化率：47%左右；园林占地79%； 一期产品：2、4号楼，约4.5万方，以经济型产品占多数60% 推广分析 前期蓄客渠道有限，行销为主；现场展场滞后，价值展示不足，导致目前客户价值认知不高 11月 2月 12月 1月 3月 十月中旬 世联进场 1、媒体大马行 2、市区售楼处开放 3、户外、海报、网站完成 1、春节分展场活动 春节 1、城西系列展场活动，蓄客； 2、系列派单活动 3、专刊、户型图面世 4月 诚意客户办卡 周弘教育论坛 市中心展场开放 政策转变，策略调整 推广分析 渠道调整：之前报广、软文、展场，到重点关注项目周边区域、企业客户，派单、企业拓展、短信为主； 销售调整：从之前主动约客户上门、筛客，到简接排摸客户意向房源、价格、政策影响情况； 策略调整：之前VIP办卡、认筹、发布会、开放、算价、开盘的常规流程，到目前减少销售节奏，减少与客户的主动接触； 5.16售楼处开放+认筹+算价 5.23开盘 1# 2# 3# 4# 5# 6# 浦江路 新 港 大 道 南面：广昊别墅区 北面： GOLF练习场、休闲公园 西面： 规划用地 项目本体 2#楼属于现金流产品，4#楼属于明星产品 明显产品：3# 、4# ——前后景观资源，主流产品 现金牛产品：1#、2#、5#、6# ——临路噪音、后向景观 婴儿产品：5#、6#中大户型、复式 楼栋价值排序： 3#4#5#6#1#2# 整体推售建议： 2号——4号——1号——3号——6号——5号 树立4#正向价格标杆，进行价格销控 2#楼突出性价比，实现2#快速销售 工程一批为2、3#楼，产品跨度大，以89左右两房和140以上三房为主，而4号楼可以形成互补 项目本体 1# 2# 3# 4# 5# 6# 23.9% 51 紧凑型2房 89 2# 面积（㎡） 户型 套数 比例 88 紧凑型2房 67 31.5% 140-142 舒适型3房 67 31.5% 155 享受型3房 16 7.5% 复式 —— 12