2010年10月30邯郸项目定位报告.pptVIP

项目面临核心问题 邯郸中高端市场购买力有限，如何挖掘市场机会点，实现定位突破？ 潜在开发量巨大，如何拓展客户渠道，提速销售周期，保证稳健现金流？ 拆迁量极大，产品线如何组合，实现物业价值最大化，进而利润最大化？ 首次置业的首付款为30%，普通住宅实行优惠利率改为0.85倍。 第二套房首付比例为50%，利率为基本利率1.1倍 限制第三套房贷款，非本市居民贷款购房需要提供当地社保及完税证明 邯郸房地产市场综述 2010年1-6月，邯郸房地产市场继续升温，住房需求旺盛，成交面积和成交价格持续增长。随着一些高端项目的入市，部分楼盘单价已经突破6000元/平方米，价格也在攀升创历史纪录。商品房销售面积共为81.2万平方米，平均价格达3800元/平方米。 6、除连城别苑诉求的产品相关亮点较为出众外，其它项目产品附加值亮点较少。其他个案在项目本身的塑造方面优势不够突出，集中表现为产品性价比偏低，项目本身的可塑性、空白点、增值点较多。目前一些项目的亮点可供借鉴：如连城别苑外立面材料 、全明户型等。 7、物业服务方面，项目多采用发展商自营的方式，高端项目采用知名物业管理公司正逐渐增多，好的物业服务正成为项目营销过程中必不可缺的诉求点。 8、竞品项目中市内客户为绝对主力，乡镇购买客群有逐渐增加的趋势；投资客比例较低。市场主流仍将以增加居住面积和居住升级为主要改善目标。随着大盘的纷纷入市，客群消费观念逐渐成熟，渐渐由过去只关注价格和户型过渡到注重项目环境、配套、物业管理和项目附加值等综合软性因素上。 9、中高端客群则主要以政企高层及私营业主（小生意人）部分乡镇公务员及私营业主为主，高端客群由于购买不到适合自己的高端住宅需求旺盛，高端产品存在极大市场空白。 项目概况 项目地块位于近邻联纺东路，滏阳河西侧，属于城市富人区。地块北侧会展中心形成国际商务区。 地块建设指标：容积率约为3.5，建筑密度约25%，绿地率约30%。 建筑面积：回迁房约为5万平米，商品房及商业面积约为4万平米。（与实际容积率有出入） 项目概况 客群定位：邯郸新贵阶层 产品定位的策略 整体以高档产品展示社区形品质，突破区域价值; 本项目产品建议由高层和LOFT、沿河商业组成。 产品方案 各期物业配比建议 物业配比 物业发展建议 现代与欧洲建筑简约元素运用结合，突出休闲风情元素。主打异域风情高端楼盘，集合国内流行的地中海风格。 物业发展建议 入口—社区精神堡垒 家的精神依托 无所不在的十足水意 物业发展建议 本项目户型设计与创新方向(高层) 户型创新价值点二——赠送180度/270度凸窗增加可使用空间，提高舒适度 采用国际豪门大户的三区布局概念： [工作区]——包含佣人房及卫生间、大型厨房、洗衣房与工作阳台，与主客活动区分开。 [接待区]——豪华客厅与大阳台空间相连，室内形成 多个休闲与接待区，互不干扰。 [主人区]——引入主卧“区”的概念，居住更舒适，更添生活情趣。 物业发展建议 小型商业中心图片 物业发展建议 建议提供周全的物管，同时重心放在提高服务质量上 设立中央智能控制中心 电梯身份认证服务 出入口智能管理 远程家居控制 安防系统 全光纤架构 成就顶级家居智能化小区 带您的孩子识欧洲； 欧洲文化艺术展； 世界级欧洲藏品邯郸行； 让孩子踢到欧洲； 案名建议 主推案名：龙湾 辅推案名：天鹅湾、碧水湾畔 销售价格 项目操作四大保障体系 服务模式与商务报价 服务模式：全案代理 前期策划费： 万 代理费：整盘销售额的 % 比较项目 高层5200元/平米 高层 丰通国际 洋房6200元/平米 高层6000元/平米 洋房 高层 连城别苑 5500元/平米 高板 星城国际 均价 类型 项目 计算公式 本案价格确定 根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格采用公式： X=M*/A*B*C*D*E*F*G 其中： X 为本项目计算价格 M 为各参考项目的平均价格 A 为各参考项目的地理位置系数 B 为各参考项目的楼盘本体系数 C 为各参考项目的自然景观系数 D 为各参考项目的产权年限系数 E 为各参考项目的内部娱乐系数 F 为各参考项目的工程进度系数 G为各参考项目的噪音影响系数 价格定位 10500 元/平米（建筑面积价格） 高层LOFT 6300元/平米（均价） 高层平层及电梯洋房 价格 产品类型 销售计划 根据工程进度,结合市场条件及销售证件办理情况,建议2011年7月份开盘，销售周期一年,2012年7月结案,高调亮相，抢占先机。 2012年1月—4月 销售持续期 2011年9月—12月 强销期 2011年5月—