2007下半年苏州市东盛步行街商铺招商推广总纲.pptVIP

? 重要时间与节点设计 1、主力商户招商成果新闻发布会（ 2007年8月8日） 2、第二波招商热潮，销售暂时停止，发布调价信息（2007年8-9月） 3、盛泽投资价值论坛暨盛氏杯青年创业大赛2007年8月 4、重新启动销售，第三波招商热潮（2007年9-10月） 全面推动大型项目：肯德基、国美、娱乐城以及ITAT、手机城等的装修，确保完成5万㎡装修开业 5、步行街试开街初步拟定于2007年10月18日 6、开街后的促销与招商计划按照推盘节奏需要另行制订 二、总体营销目标 目标一： 招商爆发式目标—2007年9月30日前基本消化完毕，剩余部分不 足20% 目标二： 销售爆炸式目标——2007年9月30日前，剩余不足10%； 目标三: 实现项目年度财务目标和价值目标---12月31日前基本实现 销售回款1.6亿元，租金回款趋于良性循环，营运管理开始收益。 目标四： 商铺推广促进销售价格6000元/平方米（均价）与租金2元/平方米价（均价） 值实现 目标四： 品牌目标：盛世地产模式与商业地产开发模式被社会认同 三、阶段划分及目标分解 四、目标客户群分类与定位 1、定位 自购自营型客户：约占20%-30%比例，面积约20000-30000平方米 投资租赁型客户：约占70%-80%比例，面积约70000-8000平方米 注：自购自营性客户我们要尽量提高其比例，这些直接决定了步行街长久发展的需要。投资租赁型，主要是带约销售的，直接影响了整个项目的资金回笼，原则上尽量控制其比例，有利于可持续发展。  研究以往其他项目成功的经验，结合盛泽招商的实际情况进行分 析，自营型客户主要有以下特点： 1、餐饮类：一般约有10-20%左右餐饮铺存在自营的可能性，这类人群承担风险能力较弱，对经营行为求稳，最坏的打算在于生意无法经营时，尚有铺位出租。由于经济水平的问题，这类人群的经营面积不确定，有大有小。 2、零售类：零售类的商铺购买者可能比例相对较小，约有10左右。租赁居多。零售类自营的一般有三个目的：没有技术从小商铺中获的微薄而稳定回报、解决家人就业和孩子创业、认为租铺成本较大。  以单铺面积50平方米、均价20000元/平方米为例，铺位总价 为100万元来推算： l?首期款40%：40万元 l?月供款（六成十年按揭）：6675元 l?其它费用: 普通加盟费用5-10（以中间值7.5万元计算），装修费用2.5 万元（以500元/平方米计算），流动资金5万元计算 自营型客户至少一次性要支付55万元以上，同时每月供款在 6675元以上；可见自营客户的资金实力一般相对比较雄厚。 1、客户类型汇总分析 盛氏品牌忠实跟随者（主要以未来盛世会会员为主，另外还有老业主） 有一定资金实力的地产专业人士 从股市铩羽归来的收益者 政府公务员、事业单位员工 本地以及周边乡镇、城市的高新技术企业高收入群体 平望、震泽、横扇、王江泾以及盛泽本地其有投资能力的村民 在盛泽经商成功的个体经营户开拓新财富增长点 职业经理人和自由人（包括律师、记者等） 较为熟悉盛泽周边环境 较注重投资风险，看重盛氏品牌实力 之前可能投资盛氏开发物业（如湖滨花园以及休闲坊），从中 获得较大投资收益 看好盛泽片区整体升值潜力 对本项目商业的整体规划非常认同 对本项目的商业业态规划和管理看好 （一）目前我们在招商上，基本实行的是带约返租销售模式的，我个人觉得需要在实施过程中解决好以下几个问题： 1）租赁合同期限与返租期不同，返租期满商家如何续签合同；返租期期间，租赁商户因为提前退出，中间的损失计算方法。 2）多铺一店（或部分大铺划小后销售），租赁期满合同及业态如何控制； 3）返租期满整体业态的控制问题以及调整问题； 4）针对不同业态如餐饮类、零售类，因为其租赁合同年限不同，如何设置有区别性返租年期及返租率？ 5）返租期内，关于租赁而引起的相关税金如何解决？ 1）降低首付投资门槛，赠送“创业基金” 总铺款10%的自营创业基金 2）实施不同价格，直接给予额外90%者，以赠送“创业基金”的名义在总铺款中扣除。 当前的销售与招商控制明确具有良好的效果，但是在招商的显 示中，由于建筑的结构以及其他相关因素的影响，我们的铺位 销售以前控制不是非常理想。 我们建立销售控制的目的在于保证不同营销阶段有足够的优质 铺位供应，并使难销铺位提前消化。 针对以前的实际状况，结合后期的活动与促销，东盛步行街的 商铺租售在计划周期内预计分两批推出 。 为了达到爆发式销售的目的，短时间内对于销售暂时停止一到 两周，暗示价格调整，特别是增长，需要制造限量供应的“供不 应求”局面。 在招商上，也是尽量控制稍次先出，稍好后租的策略，再次进 行业态规划，逐步推出，直至最优铺位，竞租