2010年8月太原#26684;林花园营销策略报告.pptVIP

THANKS 平面欣赏第二方案 平面欣赏第三方案 平面欣赏第四方案 通过景观的营造突出项目的差异化 在成本控制的条件下增加项目的特性 增设幼儿园生长计划 增设幼儿园潜能班，建立从儿童会所，儿童娱乐场成长措施 增设儿童会所，引进幼儿园，建立儿童一条龙生长服务设施 充分尊重儿童的价值，将人性化发挥至极致 聘请专业物业管理公司 提供英式管家服务，突出项目后期价值 聘请专业物业管理公司 通过后期运作最大化弥补产品的劣势 所剩大户型超出区域客群价格承载能力 重新寻找客群 问题分析 重新定位客群：以价格为导向，寻找项目可能目标客群 太原房地产消费呈现“中间小，两头大”哑铃现状，高端消费群与低端消费群居多，中产阶级偏少。随着晋源区区域消费客群的逐步透支，太原全城中产阶级与地县市高端客户成为项目的主力客群 高端客户：品质驱动型消费 基本组成：城市上层、具有较强的经济实力 主要来源：本市的私营企业主及外地的煤、焦、铁等行业的私营业主、权利型公务员 置业目的：自住，有部分的置业保值行为、投资； 基本特性：他们必定是事业成功的一群人，他们有相当的财富基础和事业基础；人到中年，尽管在家的时间可能很少，但家庭对他们实际很重要; 他们自已文化层次不高，期望自已的孩子接受良好的教育；他们往往自觉进入某一趣味圈子，提高自已的生活品味； 中端客户：性价比驱动型客户 基本组成：城市的中坚力量，具有 一定的经济实力 主要来源：太原市公务员、企业中层、小私营业主 置业目的：多为自住 基本特性：—他们有一定的事业基础，工作比较稳定，对未来抱有美好的预期；看重家庭，注重对孩子的培养；他们自已文化层次相对较高，对生活品味有一定的认识和追求；目前经济承受能力不强，在居住层面上，追求性价比； 找到目标客群后 我们采用什么样的营销渠道 问题分析 DM海报采用信封方式神秘投放 利：成本低廉，是争取来电来访最为有效的传播形式 弊：给人一种低端的形象，人们开始逐渐抵触 我们建议通过信封的方式神秘投放，内含折页，在调动人们的兴趣同时达到了我们的目标 短信大规模海量发送 利：成本低，效果立竿见影 弊：人们对地产短信开始置之不理 针对高端客户，采用彩信的方式，针对中端客户，采用短信的方式，组合派发，因高端客户消费能力较高，手机接收彩信的客群比例较大 户外广告填空式上演 利：效果明显，利于项目形象塑造，不可或缺 弊：成本较高 我们建议采用插空的方式进行投放，一个月一块户广仅为2万元 地县巡演 利：效果突出 弊：成本较高，人员需求较大 我们建议购置金杯车一辆，车身喷绘项目广告，每逢周六、日前往吕梁、灵石、古交等地进行活动宣传与单页派发 网络广告 利：便于项目最新动态的更新与形象的塑造 弊：成本较高 网络地产广告泛滥，我们建议：不鸣则已一鸣惊人，采用通栏广而告之 圈层活动 利：成本较低，效果明显，是高端楼盘常用的一种推广模式 弊：容易牵制精力 建议每周举行一次，根据客户的扎堆心理，借助项目成交客户与瑞德威尔10万客户数据库优势，展开以老带新的优惠政策，将客户转变为我们的置业顾问 楼体广告 利：成本较低，效果较好 弊：高空作业操作危险 充分借助楼梯悬挂条幅，营造热盘效应 瑞德威尔建议媒体组合：以海报、短信、活动、户广作为主力，以太原全城与重点地县市作为主战场 通过来电来访统计分析，根据瑞德威尔10年地产操作经验，短信与户广是争取来电来访的有效手段，户广与网络为树立项目影响的主要手段，活动是展开以老带新的主要手段 户广 海报 活动 短信 网络 报广 其他 选择了营销渠道之后如何推售？ 既能树立项目形象，又能实现回款 问题分析 推盘策略：组合推售 主推10号楼实现项目回款，辅推2号楼塑造项目高端形象 推售顺序：10号楼与2号楼同时推出，10号楼用以树立项目形象，2号楼用以现金回款，已售产品通过团购的形式向客户解说，向客户施加压力，增加紧迫感 形象塑造 现金回款 高价 低价 我们的营销计划 10月20日 开盘 9月15日 售楼处开放 12月15日 加推 11月15日 样板间开放 加推 立势 以“日进斗金”的方式进行蓄水，1天增加100元，直到10月20日开盘，共计3万5，以短信、海报、网络、现场展示为主 攻心 通过样板间盛大面世加强品质体现,并借助一期的影响力，推动客户加速成交 威逼 通过加推其他楼座，利用价差加速消化一期滞留户型，借助圣诞节展开客户营销，实现客户的深度挖掘 利诱 加大优惠力度充分借助元旦与春节展开大规模优惠促销活动，同时推出低价优惠户型，引起市场关注 勾魂 通过10%产权保证金与600元精装修暗卖攻心，突出项目的性价比与竞争力，以期最大化争取客户的认可与拦截客户 9月 11月 12月 01月 02月 10月 推广主线:区域 推广主线:品质 推广主线:性价比 营销策略总图 第 一