变革时代房地产业如何选择代理.docVIP

变革时代，房地产业如何选择代理？ 传统代理，房地产代理行业和初级阶段 房地产销售代理行业发展至今，从概念上讲已有十五年的时间，而从代理机制引入市场至今只有十年，市场规模化运作至今也只有短短五年的时间。该历程按时间划分基本可概括为三个时期：1991年至1995年；1996年至2000年；2001年至今。 　　第一个时期是中国的房地产市场刚刚兴起的过程，是从计划经济向市场经济过渡的时期。开发商当初以卖楼花为主，广告作为销售房子的重要手段，开发商自己销售房子（楼花），只委托广告公司代理广告。该时期广告代理又分为两大类别，一类是纯广告代理，只搞设计与发布；另一类是营销广告代理，即整合推广。 　　第二时期处于房地产市场急速下滑的低谷阶段，房子销售难度极大。开发商需要快速回笼资金，将销售业务交给销售代理公司代理，开发商只控制广告的投入。这一时期是房地产市场的低谷时期，香港的代理公司在岛城进行销售和运作，代理工作仅依靠于销售人员的销售技能技巧，将房子推销给客户，因此并未形成气候。 　　第三时期是以香港和台湾的代理机构为代表的全程代理营销模式，这种模式从本世纪初开始运作至今。 以上三个时期基本上是从探索代理到单一代理再到全程代理的初级发展阶段。代理行业基本是从广告或销售行业发展演变而来，特别在第三个时期，借国家房地产发展高潮的契机，营销代理行业得到极大的拉动和推广，代理业的发展反过来又极大地推动了房地产市场的发展，形成了目前代理行业专业化服务的业态形式。1.代理价值，不能以代理取费高低为准 　　经历了前三个时期的发展、演变，青岛的房地产代理行业基本走完了初级阶段过程，出现了少数全面、系统、完整的较成功的代理案例。但多数代理行业内部人士对“代理”的概念仍不明确。至于代理什么？谁的代理？传统代理与现代代理有什么不同？许多开发商仍以代理销售价位和收取多少代理费作为衡量代理公司水平的标准。为了避免风险，获取更高的利益回报，少数有远见的开发商开始向代理公司提出更高的服务标准和更广的服务范围，代理公司为了适应市场需求，提高自身竞争力，开始对市场进行总结、探索、提炼，逐步进入由传统服务业向现代服务业提升的阶段。代理市场上的服务内容和范围发生了变化，代理公司的收费标准也在悄然变化。 　　2.转向买方，市场提高了对开发商的要求 　　国家2004年的“8·31”大限，2005年的“国八条”、“新八条”以及2006年的“国六条”等一系列的国家宏观调控措施，使房地产市场开始发生根本性的变化。从当前看，降低房地产开发速度、安抚购房者的急躁情绪、大面积快速增加中小普通商品房的供应，这一切举措导致了房地产市场由“卖方”市场迅速地转向“买方”市场。这种本质性的市场转变必然导致开发商市场地位的急剧下降，致使开发商不得不重新审视自己的企业文化、开发理念、建筑文化和市场策略，同时对不同代理公司的整体素质与水平加以区别，以更好地满足买方市场的需求。作为房地产营销代理行业，是否能够预测到市场的变化趋势，是否面对市场的突变能够及时调整自己的服务职能，迅速升级为“现代服务”业，也反映了代理公司的基本能力与专业素质。 　　3.创意产业，现代与传统代理的分水岭 　　从2004年开始，有些代理公司就敏锐地发现了国家将会对房地产市场采取长期、系统、全方位的调控，于是开始对自己的服务职能按照发展的需求进行调整，从传统的代理服务行业上升为以“创意产业”为主要服务手段的现代服务业，将服务的层次从销售代理上升为全程策划代理，再从全程策划代理上升为整合运营代理，使岛城市场上出现了在同一种代理概念下的三种不同的服务模式： 　　一是较低水准的并列式代理服务模式（纯销售代理服务），即只做销售，委托广告公司做广告或整合推广。这种模式简单快捷且收费低，但不能给客户提供建议和预测风险。 　　二是中水准的矩阵式代理模式（全程代理服务），这种代理模式既做销售，也做整合推广，便于大公司进行规模化代理，可以迅速地扩大代理客户的群体，但难以按照客户的需求进行更高层次的全案代理服务。 　　三是高水准的金字塔式代理模式（全案整合运营服务），即不但做销售，还要做整合推广，更要做全案策划。这种服务模式既可为客户提供无缝整合运营代理服务，又可以在项目的整合运营过程中有机地融入“创意产业”的生产理念，这种现代的代理服务不但可以满足开发商的需要，也符合目前“买”方市场的需求。 1.正确选择，才能选择正确 　　只有正确地选择，才能选择正确的。长期以来，企业在选择合作伙伴时，都为如何选择正确的合作伙伴而不断想出各种办法。然而，如何制定一个正确的选择模式，往往都被许多企业所忽视。只有了解本身的定位和自身的需求，了解服务方所能提供服务的特点才能够找到理想的合作伙伴。 　　当前，整个国家都在转型，青岛市委、市政府提出了在国内率先建成新型城市的奋