2011年南京中粮九龙湖的项目的的策划分析的报告.ppt

红领巾农庄攻略 我们的资源：团市委 地点：江宁某农庄 对象：名牌小学与幼儿园成员 形式：以家庭为单位，以孩子为主角，承包责任田 过程：播种、培育、施肥、手货、交易、烹饪等 关乎中粮，关乎亲和， 关乎皇帝公主的家族期望。 在全方位包抄西祠/新浪/365/搜房等网站之余， 我们还需要发巧力。 有一种媒体力大无穷 ——网络 马上就投入制造“可爱的病毒”。 话题之后， 我们进入实效推售环节 推 售 1）新政影响占几何 2）观望情绪何时休 3）公开之后降不得 价格与成本的关联性越来越淡 1）低开高走依然是市场模糊期的不二法门，先抓人，再抓钱，“利润寂寞期”很快度过。 2）抓住户型经济特点，强调总价概念，弱化单价概念。 3）横向价差拉开，与纵向递增快频是我们博取利润的基点。 开始需要亲和一点 下行起效期： 量跌—价跌 （量先领跌价再继跌） 下行实现期： 量价齐跌 （量先跌停价继跌停） 上行起效期： 量升—价升 （量先领涨价再继涨） 上行实现期： 量价齐升 （量先涨停价再涨停） 目前，已经逐步步入量价齐跌阶段，回暖期当在2011年季春，止跌企稳，项目上市当不受严重影响。 市场-政策判断——为定价准备 评估项目 本案 金域蓝湾 恒大绿洲 天泽苑 康桥水岸 龙湖文馨苑 合家春天 区位地段 6 7 7 7.8 6.5 6 6.5 周边环境 6.5 7.2 7.2 7.3 6.5 6.8 6.5 交通条件 6 6 6 7 6 6 6 市场定位 7.5 8.5 7.3 7.5 6.5 6.3 6.5 内部环境 7.4 7.5 7.2 6.8 7 6.5 7 外部环境 6.5 7.2 7.2 7.5 6.5 6.5 6.5 设计规划 7.6 8.2 7.3 7.2 6.3 6.3 7.2 品牌知名度 8.2 8.6 7.8 6 6.9 6 6.5 物业管理 6 8.6 6.3 7.2 6.8 6.2 6.2 项目口碑 7.5 8.6 7.3 6 6.5 6 6.8 合计评分 69.2 77.4 70.6 70.3 65.5 62.6 65.7 项目均价 　 15500 12700 13750 10000 11000 10500 修正率 　 89.41% 109.63% 100.43% 107.33% 110.54% 99.70% 修正均价 12491 13858 13923 13809 10733 12159 10468 参照系评估——为定价而来 2010年3月江宁楼市均价达到10633元/平米，4月达到12605元/平米，月涨幅达到18.54%，考虑新政出台后市场因素和客户心理，以及市场在2010年中可能出现的价滞和价跌现象，从江宁板块楼市发展趋势来看，6-8%应该是一个比较健康的增长速度，再考虑九龙湖板块的边缘性以及本案在九龙湖板块中所处的位置，以及地铁给本来带来的利好。 综上，建议首批入市房源均价 12500元/M2 注： 后批次房源按市场实际情况以及实际推盘时间再做研判， 以下回款计划均按12500元/平米计。 准则 多元化 迅速落袋 俭约营销公寓分离 1 10 9 8 7 6 5 4 3 2 方案一： 计划在2010年8月正式进入蓄水阶段，2010年10月1日开盘，预计在2012年3月将产品全部推售入市，2012年6月实现整体销售率95%。 由南向北，由外而内 波次 推盘时间 房源 加推套数 面积配比 户型配比 第一波开盘 2010年10月 2/3/4号楼 234套 53、75、93、119、160 一房、二房、小三房 房源加推1 2011年1月 1号楼 88套 53、75 一房、二房 第二波开盘 2011年4月 9号楼 265套 40 单身公寓 第三波开盘 2011年7月 5/6/8号楼 190套 93、119、160 小三房、大三房 第四波开盘 2011年10月 10号楼 265套 40 单身公寓 房源加推2 2012年3月 7号楼 66套 93 大三房 注：以上计划为初步暂定，具体根据市场实际情况再做针对性的计划与调整。 方案一具体推售安排 　 2010年 2011年 2012年 　 第一波开盘 第1次加推 第二波开盘 第三波开盘 第四波开盘 　 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 销售套数（套） 120 60 40 40 15 30 140 80 40 80 20 40 100 60 40 20 15 套均面积（㎡） 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 销售面积（㎡） 8040 4020 2680 2680 1005 2010 9380 5360 2680 5360 1340 2680