2011年唐山白鹭·新景营销的的策划案.pptVIP

* 投资型买家 A：目前已无任何贷款的负担，手头上有多余钱，在银行利率和房屋收益上作比较，认为还是把钱投到房产中较为划算，此类人群购房目的是看中房屋的保值升值性。 B：手头上已用贷款购置了几套房产，属于纯房地产投资型买家，主要看中房屋的升值潜力和良好的租金回报率，以房养房。 2. 客群购买动机分析 * 投机型买家 对房屋的品质、价格均没有要求，看中房屋在短时间内的增值空间，利用良好的时机在短时间内赚取高额利润。 2. 客群购买动机分析 * 核心客户群 企业、事业单位员工及管理层等 本地居民 事业发展稳定，有一定的财富积累 周边县市因价格较为低廉的客户 3.目标客群区域板块构成 扩展客户群 周边县市具有投资意识的客户 唐山市内及丰润区内的外来户 * 聚成资源：操作项目客户资源 资源因素： 有一定的居住地缘性 看好奥运增值潜力和城市价值 有投资和自住双向需求，并有一定的经济支持 可充分利用聚成操作大量周边项目客户 市场作用： 引动地缘性主力客群刚性需求 保持销售热度，坚定市场信心 开盘、淡季等特殊销售期引爆市场、持续热销的原动力 4.客群资源引入 * 聚成资源：房地产业内的销售人员、从业人员、管理层 资源因素： 行业能力强，能够在没有市场推广下把握项目价值 熟悉长线及短线投资操作，重视购买时机 富有经济实力 开发商及聚成所积累的业缘关系可快速启动 市场作用： 业内推广并急速辐射接触自身圈层及相关社会圈层 市场形象的快速推广和销售的强势启动 4.客群资源引入 * 聚成资源：业内媒体、广告公司、房产设计研究等专向资源 新地产 中国房地产报 北京青年报 北青休闲时尚 新浪网 搜房网 时尚置业 北京晚报 红地产 楼市 蓝筹地产评论 搜狐焦点网 经济观察报 安家 资源因素： 了解市场情况和区域走势 地域及关系辐射能力强 投资自用均有一定需求 开发商及聚成所积累的业缘关系可准确把握 市场作用： 业内推广并急速辐射接触自身圈层及相关社会圈层，带来知名度和客户量 竖立市场口碑和美誉度 有利于项目前期的迅速启动 4.客群资源引入 * 保利资源：项目春季展会积累千余组客户 资源因素： 初步了解项目，有购买动机 展会与项目开盘间隔时间不宜过长 市场作用： 迅速收敛，避免有效客户流失 巩固展会效果，维护市场口碑 4.客群资源引入 * 宏观调控将从供给和需求两个市场同时入手 结论 宏观调控将动用土地、金融、行政干预等组合手段 以吸纳有效需求为主的金融政策已经出台并显现效果 2.对今明两年政策形式的预测 * 3.政策目标及效果预估 目标 调控的重要动作从年初开始发布、迅速产生影响 调控对北京等一线城市房价涨幅的控制将较为明显 打压投机、平抑房价仍将是宏观调控的主基调 本次调控影响持续的时间将很有可能超过以前 效果 * 4. 针对性营销策略 在宏观调控的大背景下，充分挖掘项目的多元化价值和客户的多元化需求，扩大市场份额 充分借势，积极敏锐得把握以限购为代表的市场利好 采取相对稳健合理的价格策略，以便在宏观调控到来后，仍然能够保障项目的持续热销 * 三. 项目与区域价值 区域价值分析 项目价值分析 * 1.区域价值分析 区域现状解读 白官屯镇位于丰润西南部15公里，东与石各庄镇毗邻，西与玉田县鸦洪桥镇毗邻 ，南与丰登坞镇毗邻，北与沙流河镇毗邻。白官屯镇管辖28个自然村，人口近3万人，面积41平方公里。境内有白官屯灌区拦河闸，是重要水利设施。 白官屯镇工业有钢铁、焊管、建材、铸造、模板、磨具磨料等。农业主产农业主产小麦、玉米。 * 1.区域价值分析 区域现状解读 经济投资特点： 1、白官屯镇被誉为北方的模板之乡和铸造基地，经营范围覆盖北京、天津、内蒙、宁夏、东北等地，天津市场占有举足轻重的份额。 2、白官屯百姓喜欢吃鱼，其饮食文化和天津有着历史渊源。 * 多方向强势区域需求多角度碰撞的城市交汇面 白官屯 韩城 路南 丰润 开平 1.区域价值分析 区域未来走势 路北 * ２．项目价值分析 户型分析 户型理想度 一般 较好 户型编号 A B 户型分类 三室两厅一卫 两室两厅一卫 楼型 6层主类板楼 6层主类板楼 优点 南北通透，三面采光，卧室区集中，动静分区，明半居提升品质增加套内功能，有玄关意识 南北通透，三面采光，卧室区集中，动静分区，户型面积合理。餐厅和厨房相邻形成独立的用餐区没有流线干扰，提升居住品质 缺点 卧室开间较窄[仅3米,建议做成3.3米开间];次卧较小建议做成书房或儿童房;厨房紧邻起居室,洁污不分离;整体面积太小. 卧室开间较窄[仅3米,建议做成3.3米开间]整体面积较小,建议做成90平